東京都内木造アパートで表面利回り9%台の実情

都内木造アパート9%はシェアハウス

新型コロナウイルス感染拡大の中での不動産投資は実施できるものなのでしょうか。収益用不動産物件は値上がりがとまったかのように感じます。

 

東京オリンピックの延期や新型コロナウイルスによる建築会社の工事自粛などもあり不動産販売全般において計画通りでなくなっていることもあるのでしょうか。そこまで不動産の価格が延びていく状況ではなさそうです。

不動産投資への融資状況も難化

加えて不動産投資には必要な「融資」の承認状況が厳しくなっています。新型コロナウイルスの影響により経営が困難になった中小企業の支援に金融機関の動きは集約しています。

 

政府や自治体、公的金融機関なども受け付けてはいますが、不動産投資で行う際の融資額よりと比較すればそれほど多く受けることもできません。

 

以前のような地方の中古一棟マンションような大型物件への融資は厳しくなったと考えたほうがよさそうです。

東京都内木造アパートで利回り9%台

今月に入ってから東京都内の築浅のアパートの情報が目立つようになりました。内容を見てみると5,000万円~6,000万円台で、表面利回りも9%台を超えてきています。

 

少し前まであれば考えられない条件の良い数値です。同じようなスペックのアパートが数件出ていました。しかし場所は、足立区や荒川区などの城東地区と呼ばれる場所ばかりでした。

 

内容を見てみるとこれらの物件は「シェアハウス」でした。木造アパートと物件タイトルでは書かれていますが、注意事項に一言「シェアハウス」と書かれているのです。

 

しかしも物件の写真がほとんどありません。おとり物件のように感じますが、おそらく「かぼちゃの馬車」系シェアハウスが大量に出始めたと思います。

 

どの物件も築5年という年数からして、不動産オーナー側も「短期譲渡所得」条件をクリアしたので売却に出たのだと思います。

「短期譲渡所得」とは

短期譲渡所得とは、不動産を売却した時に得る譲渡所得(売却益)のことを言います。

譲渡所得には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があり、共に異なる税率の所得税や住民税が課せられます。

シェアハウスは三密リスクが高い物件

場所が良ければの話でもありますが、シェアハウスは残念ながら、新型コロナウイルス感染対策には不適な建物構造になっています。

三密とは
  • 密集:多数が集まる密集場所
  • 密閉:換気の悪い密閉空間
  • 密接:間近で会話や発生する密接場面

集団感染の共通点は、特に、「換気が悪く」、「人が密に集まって過ごすような空間」、「不特定多数の人が接触するおそれが高い場所」と説明しています。

 

共同で使うリビングや水回りなどは感染リスクを高める要因にもなりかねません。

 

不動産投資を始めるうえでは「場所」「利回り」「構造」を中心に物件情報を確認します。今回の物件スペックだけを見ると悪くないような気もします。

 

しかし「シェアハウス」であることで「新型コロナウイルスのクラスター化」リスクがあるので不適合な物件だと思います。

 

今後の不動産投資においては収益性を求めて戸数が多いなど大規模物件を求めるには慎重になっていく必要があるかと思います。

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