「築3年」「賃貸中」アパートを購入してはいけない理由

サラリーマンが不動産投資を購入するには、とにかく不動産物件情報を見ることです。実際に内見しないまでも不動産物件の相場を知ることから全ては始まります。

またすでに自宅を購入された方であれば、購入したエリアの相場感はわかっていると思いますので、不動産価格の基準がわかると思います。

不動産価格の先にある理由を知ることが大事

不動産物件を比較するには物件価格に対して単純に「駅からの距離」「広さ」「間取り」だけではありません。

「周辺環境」はもちろんのこと「築年数」「坪単価」「設備の有無」など色々な視点での比較が必要です。

これも慣れていけば「これは割高な物件」「これは格安だな」と感じてくると思います。

ここで重要なのは、その金額になった理由を探ることです。

・なぜ割高なのか、それに見合う価値があるのか
・なぜ格安なのか、建物に問題があるのではないか

売主がなぜその設定にしたのかを知ることで、実際の購入の際に交渉条件としても使えるようになります。

投資用不動産をサイトで検索していると、金額や築年数など条件的には魅力的な物件でも明らかに売れ残って不動産に出くわすことがあります。

先日も下記のような投資用物件があるサイトに出ていました。

一見した感じではそれほど悪い物件には内容に思いますが、数ヶ月前から出続けています。

都内の木造アパートで価格帯も高くないので、不動産投資の勉強をしはじめた初心者であれば問い合わせをしたくなるような物件です。

不動産物件は「新築」に限るというのは、日本人が持つイメージです。築30年より築3年のほうが良いように見えてきます。

しかし「投資用不動産」で築3年は「失敗物件」と思って良いと思います。

築3年で売るということは、「売主」のほうで「収益が良くないから早く手放したい」と考えるほうが正しいと思います。

中には「現金」が必要のために投げ売り状態になっているのかもしれません。

しかし3年も持たない物件は「エリアでの家賃設定が間違っているのか」「周辺環境がよくない」などの問題が秘めていると思います。

あと気になる点とすれば「賃貸中」です。これも間違ってはいないのですが、アパートの表記の場合は1室でも入っていれば「賃貸中」です。

「表面利回り」は満室想定になっていますので、「賃貸中」で購入しても実際には、10室中3室しか入ってなかったということもありえます。

アパートなど複数戸ある投資用不動産であれば「満室賃貸中」が正しい表記になります。

これも売主としては「満室」ではない状態でも、なんとか売却したい気持ちが出ています。

投資用不動産物件が「売り」に出ているのは、なにかしら理由があることが前提です。

キャッシュフローが出ている不動産物件を売却する必要がありません。

それでも売らなくてはいけないのは理由があるからです。この理由を探ることで、購入する際の交渉ポイントが明らかになります。

しかし、サラリーマンで不動産投資初心者には、いきなりこの交渉が難しいと思います。

幾度となく経験することによって指値ができる世界です。

「買う人」「売る人」両者が納得できる売買をするには、経験のあるパートナー（不動産会社）が必要です。

投資用不動産サイトでは、物件を探すことも重要ですが、パートナーを探すという気持ちで検索することも大事です。