本当に良い中古アパートは売りにでない

本当に良い中古アパートは売りにでない

一般的に不動産投資といえば「新築ワンルームマンション投資」というイメージが多いようです。実際には「ワンルームマンション」だけでなく複数戸あるマンション一棟や駐車場など様々です。

 

今から不動産投資を始めるとすればどのような種類の物件になるでしょうか。

 

現在であれば初心者で融資が厳しいサラリーマンであれば「地方含む都市圏の中古ワンルームマンション」か「地方の築古戸建」など数百万円で購入できる物件が挙げられます。

 

しかし1戸だけであれば思うほど現金(キャッシュフロー)が貯まりません。資金が貯められれるのであればアパート一棟購入を目指すのがやはり王道かと思います。

 

中古アパートは購入していいのか

アパートも以前であれば「首都圏の築古アパート」が潤沢にキャッシュフローが出るということで人気がありました。

 

利回りが良い数値で販売されているアパートは、条件が悪い場合も多いです。

 

まず満室で売られることがありません。空室なり住民の属性に問題があるなど何かしらデメリットが存在します。

 

全住戸の半分以上が空室の場合は、リフォームをしたり、広告費を増やすなどしてコストを掛けるなど、それなりの実践テクニックが必要になります。

 

頻度高く物件を見回るなど自主管理に近い動きができれば良いのですが、都内に住んでいるサラリーマンであれば首都圏でも距離がありすぎるので、地元の管理会社に委託するしかありません。

 

管理会社が空室対策もできる良いパートナーであれば安心してお任せできるかもしれませんが、集金代行レベルの管理会社であれば期待ができません。

 

利回りのある中古アパートは、初心者にとってはそれなりの苦労が出てきます。

 

本当に良い不動産は売る必要がない

「不動産物件を売る」ということは理由があります。自宅であれば「転勤で引越しするため」や「家族構成が変わり手狭になった」など必然的な理由があります。

不動産投資の場合で売られているのは主に2つです。

「現金が必要になった」

「収支が良くない」

「現金が必要になった」は現金化に値する物件を持っているということなので、ポジティブに捉えることができます。

 

しかし「収支が良くない」は損切覚悟で売られています。収支も良く儲かっている投資用不動産は売る必要がないのです。

 

それでも中古アパートは出回っています。特に築浅の投資用不動産物件は、早くからオーナーが家賃収入では対応できな状態に陥っているのです。

 

「都内の築浅で程度の良いアパート」が売り出しをされていた時に、「買いたい」と思うのは早合点です。何かしらの問題があると考えるべきです。

 

中古アパートはワンオーナーものを購入すべき

それでも「中古アパート」を購入したいと思うのであれば、ワンオーナーと呼ばれるように、新築からオーナーが持ち続けていたアパートに限ります。

 

新築となると条件が難しくなるであれば、最低でも10年は同じオーナーが持っている物件を購入するべきです。調べる方法としては物件の登記関連の書類をみれば確認できます。

 

10年も持ち続けていたということは、それなりの収支が合った物件と読み取れます。

 

また5年経てば「長期譲渡取得」で税金が安くなるので売りだすというオーナーもいらっしゃいますが、収支が良いのであれば売る必要がありません。

 

少しでも赤字を減らすために売ると考えたほうが良いと思います。

 

中古アパート自体は悪くありませんが「売りに出している」理由を考えなくてはいけません。

 

初心者のサラリーマンであれば「中古アパートは儲かる」と期待する部分もあると思いますが、本やセミナーで書かれているようなキャッシュフローを得るには難易度が高いと思います。