築古マンションは外国人が多くなりやすく、不動産投資には向かない

12億円の融資で3000万円のキャッシュフローは成功か

築古マンションは外国人が入居する割合が多くなり管理が難しくなっています。

 

国民性の違いもあるのかもしれませんが、入居のマナーの良くない場合もあり、管理組合が困惑しているようです。

 

また築古マンションは大規模修繕や改修などが必要なる機会が増えていきます。

 

分譲で購入している外国人にいたっては、管理費や積立修繕金を支払う意識がなく計画通りに集まらないという状況にも陥っているようです。

 

そうなると必然的にマンション価値自体が下がっていくことは避けられません。

 

高齢者のあとに外国人が入居

築古マンションは、30年~40年以上経過しています。新築当時に購入したのが20代~30代だったとしてもすでに、60代~70代と高齢化しています。

 

売却して退去している方も増えてくる頃です。築古なので立地が良くなければ売却価格も高くはありません。全体的な相場が安くなります。

 

そのような低価格の分譲マンションに日本で住居が欲しい外国人の方でも購入できるとして人気が出ているようです。

 

そこで新たに来た外国人との生活の違いにより様々なことが起こります。ごみの出し方や油を大量に流して下水道を詰まらせるなど日々のトラブルが絶えないようです。

 

築古マンションには入居者注意

最近の不動産投資は「新築」にシフトしている傾向がありますが、以前までは地方を中心とした中古RCマンションが人気になっていました。

 

キャッシュフローも出やすいとされていて、かつ金融機関からの融資もおりやすいという傾向があったからです。

 

購入する際は入居者の属性を確認しておくことが重要になってきます。

 

先ほどの築古マンションのような不動産であれば、外国人が入居している可能性も高くなります。管理面で余計なコストがかかるようではいけません。

 

購入する際に不動産会社から提供されるレントロールと呼ばれる入居者の一覧があります。空室の有無であったり、賃料、敷金の内訳が記載されています。

 

入居者がどのような属性(会社員なのか学生なのか)はできる限りヒアリングすべきです。30代の方多いということで購入したら全員が外国人だったということもありえます。

 

また注意したいのはこのレントロールに契約期間です。

 

また直近で契約している場合は、一時的に外国人を入居させて満室を装っている可能性があります。

 

私も以前提案された物件に同時期に中国人の留学生が3人契約されたアパートがありましたが、不自然だったのでお断りしました。

 

中古区分マンションも買いやすいので、人気がありますが、マンション全体の住民もチェックする必要が出てきます。

 

先ほどのように積立修繕費を支払うことがない外国人所有者が多ければ、負担がかかる恐れもあります。

 

管理が大変な不動産投資はNG

管理が大変な不動産投資は、総合的にみてよくありません。

 

ましてや自主管理をしたくないサラリーマンであればなおさらです。

 

今でも地方の全室空室物件が狙い目だという有名な不動産投資家がいらっしゃるようですが、時間がないサラリーマンには不適です。

 

「不動産は管理を買え」と言われるくらい重要です。

 

利回りもよくキャッシュフローが望める物件だとしても、管理が大変なのは要注意です。