不動産投資をするのに法人化は必要か
不動産投資で家賃年収が数千万円や投資金額が数億円などある程度の規模になると「法人成り」という話が出てきます。
個人での融資額には限界があるので、さらに拡張するためには「法人化」することが必要だということですが、果たして本当に必要でしょうか。
税制面でも法人が有利とされていますが、設立にはコストもかかりますし面倒な作業が発生しますし、法人を継続するために毎年一定のコストも必要になります。
また「一棟一法人」という非常にグレーな手法で不動産投資を拡張することができたという事実があります。（私の知り合いにも実際にいました）
短期間で巨額の融資を受けるための方法の一つとして、主に新興系の不動産投資コンサルティング会社が提案してきた内容です。
今から考えると一時の「融資」が欲しいがために、面倒かつコストのかかる「一棟一法人」にメリットがあったでしょうか。
多少なりとも金融機関がNGをしているスキームです。
１つの不動産購入のために行うのはリスク以外何もないのではないかと思います。
セミリタイアしないのなら法人にする必要はない
キャッシュフローが月収100万円などセミリタイアできるくらいの規模であれば、家賃収入や借入金額も膨大になっていると思います。
金額にもよりますが「法人化」した方が税制面で恵まれるという点があります。
個人事業主でも「消耗品」「旅費交通費」「接待交際費」「水道光熱費」がコストとして計上できます。
それだけでもメリットが大きいのですが「法人化」することにより経費の対象が幅広くなるためさらに節税対策になります。
【法人だから利用できる経費】
・家族社員への給与
・小規模企業共済
・日当手当
など
多くの項目で経費化できるという利点があります。
しかしサラリーマンにその項目が必要かは別問題です。
投資規模が数十億円でのセミリタイアをするレベルの不動産投資を望んでないのであれば、法人化する必要はないと思います。
サラリーマンが本業と並行して行う不動産投資であれば、事業的規模での個人事業主レベルで十分メリットがあると思います。
| 事業的規模 アパートやマンションでは10室以上、貸家では5棟以上 |
サラリーマンにとって本当に必要な法人は何か
融資が出ていた数年前に受講した新築アパートのセミナーでも「消費税還付」と同様に「法人化」を支援しますということで差別化を出していました。
セミナーの内容はあくまでも新規での「融資」獲得と経費計上による「節税」のための「法人」という説明でした。
過去の不動産規模関係なく最初から「法人」にした方がいいと言い切っているセミナーもあったくらいでした。
高額の不動産物件が売れる時代でしたので、業界全体で「法人は良い」というイメージを植え付けていたのかもしれません。
もし今から「法人」を作るのであれば「不動産事業」だけはない方が良いと思います。
世の中は「副業」ブームで、すでに1割近くの正社員が本業とは別の収入源を得ているとされています。
法人設立の際に事業項目に「不動産投資関連」に加えて「副業」に紐付けた事業を法人化すること良いと思います。
副業でインターネットでのビジネスや、専門知識を活かしたコンサルティングなどがあれば適していると思います。
その事業を含めて複数の売上から収支が黒字が出ている方が、金融機関としても評価されやすいのではないかと思います。
本業も大事にするサラリーマンの不動産投資は事業的規模である「個人事業主」で行うのが最強だと思います。
本当にリタイアすること決めてから法人化の準備をするのでも遅くはないと思います。
