コロナ禍では不動産オーナーは入居者の契約書を把握しておくべき

新型コロナウイルスの感染拡大による影響で収入が減った人向けに、住まいに対する支援も企業を中心に始まってきました。

賃貸住宅大手の大東建託グループは、家賃が払えない入居者向けに家賃を最大3カ月猶予する制度を4月20日から始めると発表しました。

家賃を猶予するのは始めての試みではないかと思います。入居者からすれば非常にありがたい試みだと思います。

大東建託はサブリースで事業を拡大した会社でもあるので、対応できるのかもしれません。アパート経営はイメージが悪いということを払拭するPR効果もありそうです。

入居者の条件は明確にする

家賃に問題なく支払ってくれるかは入居者の属性が大きく左右します。安定した大企業に勤めているのか、公務員の方なのか、学生の方なのかによって支払い能力が変わってきます。

やはり契約の時点で把握しておくことが大事になります。オーナーからすれば空室になれば家賃収入が少なくなります。

誰でも良いから入れておきたいという気持ちから審査を管理会社にお任せする場合も出てきます。

しかしこの条件を明確にしておかなければ、入居に相応しくない人と契約してしまうと「家賃滞納」や「周囲への迷惑」などを起こしかねません。

入居の際の確認ポイント

年収と職業は支払い能力に直結しますので大変重要です。ただし年収が高い人だから問題ないとは限りらないので要注意です。金遣いが荒く貯金がないような人は好ましくはありません。

そしてもしもの時に家賃を保証してくれる人がいないと安定した家賃収入が期待できません。属性は「性別」「家族構成」などによる条件です。

そして意外と大事なのは「人物」です。オーナーの立場から見て一番良い人物は周囲とトラブルを起こさない人です。やたらクセのある人、終始喧嘩腰の人は入居させないほうが賢明です。

そういったことのないようにするためには、入居者の契約書が大事です。原本は管理会社で保管してされていると思います。

しかし契約書はコピーで送ってもらうなりやPDFファイル化にしてもらうなり、いつでも手元で確認できるようにしておくべきです。

しかし上場している大手アパート会社の話で「オーナーに賃貸契約書を渡さない（見せない）」という話を聞きました。

これは、何を意味するかというと、どんな人がいつからいつまで、どのくらい家賃で契約しているのかわからない状態なのです。

ひょっとしたら、募集家賃を高くしていたり、実は礼金をとっていてもオーナーは知ることはできず、差益を抜くこともできるのです。

特にアパート経営の初心者は、利回りや融資などの収支は確認しているものの、管理の契約までは注意深く見ていない可能性があります。

実際に聞いた話ですが、大手アパート会社の物件オーナーが入居者を知りたく賃貸契約書を請求しても対応してくれず、逆に「契約書を見たいなんて、珍しいですね。何も問題ありませんから大丈夫です」と返されたようです。

残念ながらこのような管理会社も実際にあるので、管理契約を結ぶときには、賃借人との賃貸契約が確認できるかどうかは調べておいたほうが良いと思います。

すでに投資用の不動産物件を所有されていて管理を委託されている場合は、契約状況を確認するべきだと思います。

コロナ禍ではどのような入居者がいるか把握しておくべきです。少なくとも不動産オーナーは入居者の契約書を管理しておかなくてはいけません。