今週末は仕事納めになりますので、仕事であれば年末挨拶などで外出されることも多いのではないかと思います。
私は不動産投資でアパート経営をする上では重要な管理会社に普段からのお世話していただいている感謝の気持ちも込めて時間が合えば伺うようにしています。
アパート経営で利益を出すためには自主管理をするべきという話を良く耳にしますが、本業があるサラリーマンであれば、時間もなく現実的ではありません。
アパート経営での自主管理の難しさ
以前、不動産会社から埼玉県にある「オーナー住居付き一棟マンション」の提案がありました。
2LDKが4戸ありますが最上階にオーナーが住む部屋が倍の広さで設定されています。
賃貸住併用住宅という形で木造の戸建てによる不動産投資が一部の間で流行っているようですが、オーナー住居付一棟マンションは昔から存在していました。
自分も都内で一人暮らしをしていたころに一度、最上階にオーナーが住んでいるマンションの部屋を借りていました。
親の世代からすると一人暮らしをする際に、オーナーが近くに住んでいるのは安心するので、保護者の立場からは人気がありました。
当時はインターネットもなく情報が少ない時代でしたので、何かあったときには地元の人なので相談しやすかったのだと思います。
今考えるといわゆる「自主管理」でのオーナーでした。掃除はもちろんのこと賃借人同士のトラブルなども対応していたのだと思います。
部屋が最上階にあるので見過ごすわけにはいかなかい状況だったと思います。
「自主管理」をするとコスト面で管理会社などへの経費がなくなることもありますし、オーナーとしてのノウハウも蓄積されるので、不動産経営者としての着実にステップアップしてきます。
しかしそれ以上に負担はかかります。トラブルやクレーム処理で思いのほか時間がとられてしまいます。
実は大変な家賃の集金業務
意外と大変な業務として集金業務があります。銀行引き落としで契約していれば問題ないですが、いまだに月末の振込で対応している契約者も少なくありません。
管理会社のなかで「家賃滞納0％」をセールスポイントにしている場合があります。
サラリーマンで不動産投資初心者であれば通常であれば当然であろうと思ってしまいますが、新規で契約する以上に家賃を払い続けることが大変だと気付きます。
賃借人の保証人の確認や保証会社の設定などをしなくてはいけませんが、自主管理になるとそのような事務処理にも時間がとられてしまいます。
セミリタイアなどで専業になっている不動産投資家であればまだしも、サラリーマンでの不動産投資で「自主管理」は相当な覚悟が必要だと思います。
自主管理だと周辺住民との関係が必要になる
新築アパートを建設するときに周囲の住民に挨拶しようと思ってときにアパート会社の営業の方に「オーナーであることは物件周辺の方には知られないほうがいい」と断言されました。
連絡先（携帯電話など）を教えようなものなら、トラブルやクレームが起こった際には管理会社ではなく直接連絡が来てしまうそうです。
冒頭のオーナー住居付き物件は利回りも12%近くスペックを見る限りでは良い条件にも思えます。
自主管理となるとアパート経営をするうえでは、賃借人とのコミュニケ―ションが重要になってきます。
本業が忙しいサラリーマンであればなおさらコストが割高でも「自主管理」は選択しないほうが良いと思います。
その分管理業務全般を対応しているパートナー会社には、ビジネスの関係ではありますが、労いの気持ちを持つことが大事です。
