「東京23区」「利回り6.5%」「築5年」のアパートは購入対象か

ここ最近「不動産投資」に関する新聞広告やチラシが増えてきました。増税前の駆け込みというわけではないですが、意識的に増やし始めているのかもしれません。

普段は一棟マンションをメインにした「不動産投資」チラシが定期的に入ってくるのですが、今朝見たチラシは一番最初に出た物件が「アパート」でした。

物件は両面カラーの写真付きで計24物件掲載されている構成になります。

チラシを見る動きとして、不動産に限らず左上に一番最初に目にする枠は「イチオシ」物件として取り扱っていることが多いと思います。

築5年目の中古アパートは購入すべきか

今回のイチオシ物件は東京都内の荒川区の物件でした。

価格:9,960万円(税込)

現行利回り:約6.50% 

現行年間収入:約648万円

間取:1LDK × 6戸

写真を見る限りデザインが独特なので大手アパート会社「シノケン」社の物件のように思われます。(ただしデザインは真似されやすいので確証できません。)

東京23区内で築浅で入居済みであれば、初心者的には都合の良い物件にも見えますが、築5年目は購入して良い物件なのでしょうか。

築5年を経過しているので、オーナーは長期譲渡所得として税金が安くなることを見越して売りに出していると思われます。

しかし正直5年で売却するアパートは何かしら問題があると想定されます。

物件詳細には満室賃貸中と書かれていますが、それなら何故売りに出さないといけないのでしょうか。まともに経営しているなら売る必要がないのではないかと思います。

この物件は、アパート経営に失敗している物件の可能性があります。

アパート経営に失敗した理由

おそらくオーナーが想定している収支(キャッシュフロー)に合わなく、場合によっては持ち出しをしている可能性があります。

想定される経緯としては下記のような感じでしょうか。

・購入時の価格が高かった
・自己資金すくなくフルローン状態で購入した
・金利の高い銀行で融資を受けている
・入居付けが困難な物件である
・サブリース物件である
・管理会社とうまくいっていない
・属性の悪い入居者がいる
・単に売れ残っている(アパート販売会社自ら管理している)

せっかく購入したアパートを数年で売却しないといけないのは、余程の状態だと察します。

ただし、アパート経営はインカムゲインによる定期収入に魅力があります。

銀行からの融資を返済してからこそ本領を発揮するものでもあります。

新築のワンルームマンションであれば損失切りもやむなしですが、価格も大きいアパートとなるとダメージが大きいです。

ババ抜き状態の投資用アパート

今回の物件は現行利回りが6.5%と都内ではありますが、中古にしては高くありません。

チラシに掲載している中古マンション一棟が4~5%と比べれば良い物件なのかと思えてしまいます。

しかしこのようなアパートを購入するとそのままの収支で次のオーナーも経営する可能性が高いです。

そうなると売りたくても売れない状態が続くことが予想されます。まさに「ババ抜き」状態のアパートになっていくのです。

どの時点でそのようになってしまったのか

やはり購入した時点で大半の収支がわかるのだと思います。

築5年前といえば、不動産投資の融資が盛況だった頃の物件です。

物件販売「フルローンで購入できます」のようなセールスポイントだったかもしれません。

5年間は耐え抜いた物件ではありますが、購入する際は状況を調べて慎重になるべきだと思います。

スポンサーリンク

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする