東京都内の築古アパートは難易度が高い

築古アパートは不動産投資の王道か

不動産投資でキャッシュフローを得るには「築古アパート」を購入するのが一番良いという話をよく聞きました。

実際に不動産関係の仕事をしている人からも、自分が不動産投資をするなら「古いアパートをできるだけ安く買う」と言われたことがあります。

築古のアパートはなんといっても安く買えることです。「土地値で買えた」と自慢する方も多くみられましたが、建物付きと考えるとお得感を感じます。メリットとしては以下の内容が挙げられます。

・現金で購入が可能

・リフォーム次第で満室が可能

・投資利回りが良い

一般的な耐用年数を超えているような築30年を過ぎの築古アパートには、ローンを組まずに数百万円の現金で購入できる物件もあり、初心者にも魅力的な内容でした。

いきなり数千万円の物件を融資で購入するのはハードルがあります。しかしこういった低価格で現金で購入できる物件ならアパート投資を始めることができます。

また築古アパートで経験を積み、銀行からの評価も高くなって将来的には大きな物件に方針変更する可能性もあります。

築古アパートはエリアによって評価がわかれる

「アパートといえば築古」というのが不動産投資をするうえでは、スタンダードだったのは確かですが、エリアによっては評価がわかれそうです。

築古アパートをメインに紹介している本やセミナー、不動産投資をしている人のブログを見ると、どちらかというと地方のアパートが対象になっているようです。

東京都内でも当然のように築古アパートは存在します。住宅街の密集地に外階段ながらの古いアパート、旗竿地のアパートなど近所にもよく目にします。

窓がすべて締まっているようなアパートもあれば、数人の洗濯物が干されているようなアパートなど様々です。

「都内で土地値で買える」となるとかなり魅力的ではあります。しかしながらそれなりの難易度があるようです。

築古アパートは意外と苦労がある

ある不動産投資をされている方の話ですが「都心で築30年の木造AP買っても儲からない」と断言されています。

建物コンディションや条件もあると思いますので、一概には言えない部分もありますが、地方築古アパートとは差があるようです。

土地値でも元々の値段が高い

築古アパートは土地値で帰れば安泰的な発想があります。建物がタダ同然の意味をしています。

地方であれば、現金で買えるようなアパートも都内であれば、数千万円の土地ということがあります。

一等地の住宅街であれば、建売戸建でも5,000〜6,000万円という場所であれば、土地だけでも1億円近い場合もあるのではないでしょうか。土地値であっても現実的ではありません。

そもそも利回りが高くない

土地が高いからといって、家賃が高くとれるわけではありません。例えば、1Kの築古アパートで月10万円もとれるわけはありません。

自ずと利回りは下がります。都内でも5〜6%も取れないかもしれません。地方築古アパートように利回り15%といった話はまずありません。

家賃が低いにもかかわらず、管理費や修繕費がかかります。固定資産税も都内なので安くはありません。思いのほかキャッシュが残らないのです。

入居付けが難しい

築古アパートは、当然ながら設備が古いです。外付け階段で洗濯機が外にあるようなアパートは、居住スペースも広くありません。

築古アパートを購入してバリューアップする手法がありますが、元々の販売価格が高いのでそこまでコストがかけられないと思います。

出口戦略はさらに難易度がある

住宅街であれば、将来的には分割して戸建住宅にするという選択肢も出てきます。

しかし更地渡しだと密集地の場合は、解体費もかかります。

築古アパートとなると高齢者の方が入居されている可能性があります。引越しさきの手配など強制退去費用もかかります。

出口戦略もそれなりに難易度があるのです。

社会的貢献もある不動産投資

空き家問題の対策としても築古アパートを購入してリフォームによるバリューアップは、地域の社会貢献にもつながっていると思いますので、長期的な目線で考えれば購入することも良い選択肢かと思います。

しかし、本やセミナーで語られるような「築古アパートで利回り20%」的なものは不向きのジャンルなのかもしれません。

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