なぜ新築アパートなのか? 築古アパートとの比較

新築アパートに投資するきっかけの一つに
築古アパートとの比較があります。

首都圏を中心に展開している築古アパートマンションの専門会社からの提案で
場所は、関東近郊の県庁所在地で、駅から30分くらいのところでした。

その時点で東京に長く住む自分にとっては「本当に客が着くのかな」と疑問がありましたが
駐車場があることで問題ないとの説明でした。

見た目はリフォームされていて、利回りは11%
1K10戸のアパートでした。

ただし、家賃が安く20,000円台でした。
(その分物件価格は、首都圏で探していたことを考えると相当安く感じました。)

条件を聞くといろいろと不安要素が出てきました。

・入居者属性
利回りのことを考えると飛びつきそうな物件なのですが
家賃が安いと属性の低い方が住んでることがわかりました。
 
 外国籍の方
 生活保護者の方
 60代の独身の方

生活保護の方は、確実に収入があるから滞納リスクが低いと説明を受けましたが
長期的に見て不安が先行しました。
(生活保護者専用アパートを敢えて運営されてる投資家もいると聞き驚きました)

・修繕費
アパート退去時には、クリーニングだけでは終わらず
交換など入ると半年分、1年分の家賃収入がなくなるので
シミュレーションをしても収益性に問題があるように感じました。

・融資
築古アパートで融資がとれる金融機関は限られています。
その会社も案の定4.5%S銀行もしくは政府系銀行を進めてきましたが
複数棟経営したいので、2棟目以降の融資が心配になり決断ができませんでした。
(一棟モノを検討していた最初のころだったので、「そんなものかなぁ」と思っていましたが
S銀行はいろいろと劇薬だと聞き、申し込まなくて良かったと思っております)

築古アパートは減価償却が取れるので、有利だと聞きましたが
最初の一棟目には少しハードルが高く、その提案は断りました。

以降の同会社からの提案も同じような類のものが多く
しかも売却前提のシミュレーションだったので取引することはありませんでしたが、
勉強する良い機会となりました。

不動産投資を極めていければ選択するのかなと思いつつ
今だに築古アパートには積極的にはなれないです。

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