築年数「3年」のアパートがなぜ売られているのか

不動産投資サイトでの物件検索には様々な条件で検索することができます。

「エリア」「路線駅」からの検索から建物構造（木造、鉄骨造、RC造）、間取り、設備などから自分の希望する条件で探すことができます。

中でも「築年数」は検索条件の中では重要なものになります。

投資物件探しで「築年数」は重要なポイント

「築年数」は「エリア」と同じくらい重要な条件です。

それは、築年数によって銀行から融資条件が異なってくるからです。

特に初めて不動産投資をするのに融資を受ける場合は、不動産投資の実績がないので、物件の条件で判断されます。

融資が承認されるためには、確実に不動産賃貸経営が継続できる物件を選ぶことが重要になります。

ちゃんと入居者が入ることができるのかという「収益性」で判断されます。

そして物件自体に問題ないかというのも重要な判断ポイントです。

その一つが「築年数」です。建物の構造に対して耐用年数が設定されており、その状態で融資を受ける期間（年数）が変わってくるとされています。

「築年数」は不動産投資で融資を受ける際には重要なポイントなのです。

耐用年数が取れる方が融資の返済期間が長くなります。

それは、総じて返済する負担額が少なくなるということです。

そうなると新築系のアパートやマンションは、長期間で融資を受けることができます。

これは自宅用の住宅ローンでも同じことが言えます。

不動産投資初心者であれば、中古アパートより新築アパートの方が良い条件で融資を受けて購入できる可能性が高いです。

良い条件であるはずの物件ですが、不動産投資関連のサイトで築年数2〜3年程度の物件を見ることがあります。

築浅で入居済み（中には満室の場合もあります）であれば、初心者的には都合の良い物件にも見えます。

しかし物件オーナーが想定している収支（キャッシュフロー）に合わなく、銀行への返済が厳しくなっている可能性があります。

せっかく購入したアパートをわずか3年で売却しないといけないのは、余程の状態だと察します。

築年数5年以上であれば、税制面で長期譲渡所得になるので納税が少なくなります。

オーナーとしては、税金もかからないうちに現金化するために売却するということが考えられます。

しかし築年数3年程度のアパートは購入する方も「問題がある」と察知できます。

そうなると売りたくても売れない状態が続くことが予想されます。

どの時点でそのようになってしまったのか

やはり購入した時点で不利な条件で無理に購入し、返済負担が高くなった可能性があります。

アパート経営で銀行への返済できなくなった理由

返済ができなくなれば、アパート経営に失敗している物件だと言わざるを得ません。

「新築アパート」だから融資付が安心と思って、どんな物件でも購入してはいけません。

特に1棟目は慎重に購入するべきだと思います。