300万円の築古区分マンションは購入して問題ないか

不動産投資で中古区分マンションを専門に行っている方も多くいらっしゃいます。

特に都内近郊であれば、中古区分マンションが多く流通されています。

また転入者の多い都内に限れば、客付けにも安定しているため投資対象として人気があります。

都内の中古マンションは高価格

都内の中古区分マンションは投資家からの購入ニーズもあるので、高価格で取引をされています。

ワンルームないし１Kタイプで築20～30年でも1,000万円前後になります。

築浅（10年以内）であれば、エリアによっては2,000万円近い価格も存在しています。

利回りなどを考えると、頭金を多めに入れなくては収支がギリギリになります。

ただし、構造がRC造なので長期的に保有でき、銀行の融資を受けやすいメリットがあります。

不動産サイトなどで物件を探してみると、地方エリアによっては500万円以下で販売されている物件が存在します。

中には200～300万円と破格の値段で掲載されているのもあります。

これらの中古物件を購入しても問題ないのでしょうか。

300万円の物件を購入して、月4万円で賃貸に出せば、表面利回りは16％になります。

数字だけでみれば、良い物件にも思えてきます。

しかし、この価格帯の不動産物件には多くのリスクが含まれています。

300万円の物件でデメリットは、築古であることです。

築古であるので融資も付きにくく、価格帯からおそらく現金で購入する人が多いと思います。

しかし、基本的にはリフォームが必要な物件だと予想されます。

水回りを中心にリフォームをすれば、それなりの価格がかかります。

見積によっては購入価格に近い金額のリフォーム代も必要になってくるのです。

そうなれば利回りも下がり、想定よりキャッシュフローが少なくなります。

また現金でも買えそうなくらいの低価格で売買されている区分マンションは、建物自体が劣化しているかもしれません。

外壁の損失などがあれば注意が必要です。

室内をリフォームをしたところで、外壁や玄関回りがキレイでなければ住む人も躊躇すると思います。

大規模修繕ともなれば、追加での費用が発生をいたします。

築古というだけで相当のデメリットがあることも想定しておかなければいけません。

リフォーム費用は掛けたくないとして、家賃下げて3万に貸し出せばよいと考えるかもしれません。

利回りは低くなるもののリフォーム費用で持ち出しすることがありません。

しかしそうなれば、入居する側の属性も変わってきます。

月3万円ともなれば、生活保護の方や外国籍の方も受け入れる場合も出てくるからです。

属性に問題なければよいのですが、生活態度から近隣とのトラブルになってしまう場合もあります。

またプラス1～2万円の家賃で近くに広くて、きれいなアパートがあれば入居希望者は、そちらを選択します。

現金で即購入できる不動産は、初心者には難しい投資対象です。

想定の利回りを維持するためには、相当の努力が必要だということになります。