新築アパートに投資するきっかけの一つに
築古アパートとの比較があります。
首都圏を中心に展開している築古アパートマンションの専門会社からの提案で
場所は、関東近郊の県庁所在地で、駅から30分くらいのところでした。
その時点で東京に長く住む自分にとっては「本当に客が着くのかな」と疑問がありましたが
駐車場があることで問題ないとの説明でした。
見た目はリフォームされていて、利回りは11％
１Ｋ10戸のアパートでした。
ただし、家賃が安く20,000円台でした。
（その分物件価格は、首都圏で探していたことを考えると相当安く感じました。）
条件を聞くといろいろと不安要素が出てきました。
・入居者属性
利回りのことを考えると飛びつきそうな物件なのですが
家賃が安いと属性の低い方が住んでることがわかりました。
外国籍の方
生活保護者の方
60代の独身の方
生活保護の方は、確実に収入があるから滞納リスクが低いと説明を受けましたが
長期的に見て不安が先行しました。
（生活保護者専用アパートを敢えて運営されてる投資家もいると聞き驚きました）
・修繕費
アパート退去時には、クリーニングだけでは終わらず
交換など入ると半年分、1年分の家賃収入がなくなるので
シミュレーションをしても収益性に問題があるように感じました。
・融資
築古アパートで融資がとれる金融機関は限られています。
その会社も案の定4.5％Ｓ銀行もしくは政府系銀行を進めてきましたが
複数棟経営したいので、2棟目以降の融資が心配になり決断ができませんでした。
（一棟モノを検討していた最初のころだったので、「そんなものかなぁ」と思っていましたが
Ｓ銀行はいろいろと劇薬だと聞き、申し込まなくて良かったと思っております）
築古アパートは減価償却が取れるので、有利だと聞きましたが
最初の一棟目には少しハードルが高く、その提案は断りました。
以降の同会社からの提案も同じような類のものが多く
しかも売却前提のシミュレーションだったので取引することはありませんでしたが、
勉強する良い機会となりました。
不動産投資を極めていければ選択するのかなと思いつつ
今だに築古アパートには積極的にはなれないです。
