これからも資産価値がある「ムサコ」といえばどの駅か

東京近郊に「ムサコ」と愛称がついている駅が３つあります。

インターネット上では、「本当の『ムサコ』はどこだ」という議論を度々見かけます。

どの駅も都内中心へのアクセスが優れている駅です。そして最近では再開発が著しく商店街など便利な駅として発展しています。

また共通して駅近くにタワーマンション（タワマン）が建設されるなどファミリー層にも人気があります。

武蔵小金井は大学も多く人気のエリア

武蔵小金井駅はJR中央線沿線上にあります。JR中央線は東京駅を起点に新宿駅や吉祥寺駅と人気のエリアを運行しています。

また近年になって発展が著しい立川駅も近く、西東京の中心でもある八王子駅はつながる人気路線です。

快速も止まらない目立たない駅でしたが、中央線の連続立体交差事業が始まると高架化により大きく街が生まれ変わりました。

nonowa武蔵小金井という商業施設ができてから人の流れが変わります。そして2018年4月に武蔵小金井駅に「ムサコガーデン」のオープンにより武蔵小金井高架下エリア全体が完成したのです。

「東京学芸大学」「東京農工大学」「東京経済大学」周辺には大学が多いエリアです。「武蔵小金井」駅周辺には若者をターゲットとした飲食店も多く賑わっています。

武蔵小山は単身者に人気のある街です。東急目黒線のアクセスもよく便利な街として親しまれています。駅ホームが地下になってから駅前が整備されて街のイメージも変わりました。

また有名なのが、東洋一とうたわれる「武蔵小山商店街パルム」です。

全長800mのアーケード街は平日でも多くの人で賑わっており、度々テレビの中継などでも使われています。

武蔵小山は古くからの町工場もあり下町的なイメージもあるのですが、駅前では大規模な再開発プロジェクトが進行しています。

大手ディペロッパーのタワーマンションを中核とした複合施設が2020年に完成します。また「武蔵小山駅前通り地区」などでも同様の再開発が今後も期待され、新しいファミリー層の獲得を計画的に進めています。

「武蔵小杉」は近年、「住みたい街」ランキングでも軒並み上位にランクする注目のエリアです。

一番の優位点は都内や横浜へのアクセスです。実に5路線を利用することができるのです。

しかし最近では台風被害によりあるタワーマンションが生活困難になった地域という評価もついてしまいました。

大手デベロッパーが建てただけに住民からすれば衝撃的な状況だったと思います。

もう一つ「武蔵小杉」には課題があります。「2040年」という年から人口が減少していく恐れがあると言われいます。

「武蔵小杉」は「武蔵小金井」「武蔵小杉」のように古くからの住宅街ではなくここ数年で急成長した新興住宅街です。

人口増えたファミリー層が同世代が多く住んでいるとされているだけに20年後以降に高年齢化が進むと懸念され始めています。

急激な人口増加の反動は「多摩ニュータウン」などでも見られる現象なだけに注意が必要です。

また20年後ともなるとタワーマンションのも大規模修繕を行われているかと思います。メンテナンスの状況によってはマンションの資産価値にも影響が出てきます。

住民が少なり修繕費も賄えなくなれば、維持していくのも大変になるかもしれません。

どの「ムサコ」が一番というわけではありません。どの「ムサコ」も人気があることには変わりがありません。

資産価値という点ではしばらくは住む人の需要がある限りは、すぐには大きく下がることはないでしょう。

しかし武蔵小杉のように年代層に偏りがあると人口の空洞化する恐れがあります。

街は時代ごとに新旧が入れ替わり変化していくことで価値を維持しつづけていけます。

不動産投資の面からもブランドのある街にこだわらずに、常に成長し続けてる可能性がある街を見極めることが重要になります。