不動産投資するには不動産融資が必要
不動産投資をするときにハードルになる一つとして「融資」が必要です。現金だけでアパートやマンションを購入することはできません。
不動産投資ローンには金融機関には「アパートローン」と事業者向けの「プロパーローン」があります。
「アパートローン」は主にサラリーマン向けに設定されたもので「住宅ローン」と同じようにパッケージ化されています。融資を受けるためには金融機関から評価される必要があります。
通常、銀行などの金融機関から融資を受けるためには属性と金融資産状況で審査されます。サラリーマンなどの会社員はすでに返済能力があると評価され融資には有利とされています。
サラリーマンの属性評価としては勤務先や勤続年数、年収などが挙げられます。またクレジットカードで滞納が無いかなどの信用情報も重要な評価ポイントです。
また金融資産としてどれだけの貯金を持っているかも大事です。現金だけでなく、株投資されているのであれば保有状況や確定拠出年金なども合算して評価されます。家族がいるのであれば配偶者の貯金などもカウントできます。
属性評価と物件評価があれば、初心者でも数千万円規模で融資を受けることができます。これは自営業者では難しい条件ですが、会社員ならではこそ活用できるメリットです。
アパートローンは住宅ローンより安全である
不動産投資に関する融資の返済は基本「家賃収入」です。この点が同じ不動産でローンを申し込む「住宅ローン」とは大きく違います。
住宅ローンも同じく属性と金融資産にて審査され融資を受けることができます。しかし返済は本業である給与収入から返済することが前提です。
本業の収入が低下すれば、住宅ローンの返済ができなくなってしまうリスクがあります。
しかし不動産投資の場合は、家賃収入ということで入居者が返済してくれるという点は、大きく違います。しかも返済完了すれば不動産は自分のものになるのです。
入居率がある程度維持できている不動産を購入できれば、その間は自分の給与収入から返済することはありません。
赤字経営の不動産投資はリスクしかない
新築ワンルームマンションによる不動産投資はほとんどキャッシュフローが出ません。販売側も生命保険代わりとして案内する場合があります。
収支計画を見ると数千円〜数万円を持ち出しをしていることなっている場合があります。赤字経営が続く不動産投資は、リターンを得るための投資目的からすれば合致していません。
不動産投資では、キャッシュフローとしての現金でのリターンがある上で資産化していきます。赤字でも最終的に資産になるという考えは良くありません。
家賃収入で確実に黒字になる不動産投資をするためには、物件選定を間違いないことが大事です。新築ワンルームマンションはリスクが高いので、安定して不動産投資を長期的にしたいのであればお勧めはできません。
