銀行はなぜ35年で住宅ローンを組ませるのか

住宅ローンの変動金利は、ついに0.3％台の競争に突入しました。今年に入ってからジャパンネット銀行は2020年1月の変動金利を、史上最低の0.399％に引き下げることを発表したのです。

住宅ローンの低金利化はインターネット専業銀行が積極的に提案をしてきています。インターネット専業銀行の多くは無店舗での展開が大半なので、運用コストもかからないのが特徴です。

インターネット専業銀行は、大手銀行をはるかに下回る低い金利を展開しており、特に変動金利の引き下げ競争が過熱化しています。2020年も変動金利の競争は激化していきそうです。

ここまでして住宅ローンを組ませようとするのは銀行ビジネスの中心となっているからです。

銀行はお金を貸すのがビジネス

一般的には銀行は「お金」を預けるのがメインと思っているかもしれませんが、本来のビジネスモデルはお金を「貸す」ことが事業の中心です。

銀行の伝統的な収益源は、貸し出しからの金利収入です。銀行は資金が余っている人から預金という形でお金を集め、資金を必要としている人に融資します。

その中でも「住宅ローン」の取扱いの締める割合が多く、銀行としても金利競争に対応していかなくてはならないのです。

住宅ローンとしては、35年ローンが一般的になっているようです。以前まであれば30年ローンが中心となっていました。

変動金利競争で「金利が下がる」ことは銀行の「収入が減る」ということです。銀行側も長期で貸し出しすることにより、多くの金利収入を得る選択をとっていることが明らかです。

35年もの長期ローンができるようになった理由としては下記の3点があげられます。

以前までであれば「返済比率」「年収倍率」が基準になっていました。

「返済比率」は、年収に対して20～30％まで「年収倍率」も5倍までというのが一般的だったと思いますが、ここまで金利が下がっているのであれば、その条件も高くになっています。

実際に私が借入をした時期であれば3,000万円前後が多く、4,000万円ともなると「よく借りれたなぁ」といった印象でした。

しかし最近のタワーマンション人気もあり、都内のマンションは軒並み高騰していることもあり、5,000～6,000万円と借りる人も増えてきているようです。

そして住宅ローンが長期化した一番大きな要素は「完済年齢」の条件が緩和されたことです。

人生100年時代に呼応しているのか「80歳」までを基準に貸し出しをすること許容しているのです。つまり45歳からでも35年ローンは組めることができるのです。

低金利による35年ローンは月々の負担が少ないので、住宅を購入する側からするとメリットがあります。数年前までは高額で購入できなかった不動産も購入できるようになりました。

しかし借りることができるからといって80歳まで住宅ローンを返済することは難しい条件です。年金生活に入った状態で住宅ローンを返済するのは現実的ではありません。

住宅自体は都内の一等地以外であれば、不動産価値が下がっていくことが考えられます。定年後も住宅ローンの支払いになっていると負債になる可能性が大きいです。

そうなると定年となる年齢までに確実に返済できるように計画をしなくてはいけません。

35年も長期ローンを組めたとしても、住宅ローンの返済を進める方法を実行していくことが必須になります。

住宅ローンの返済金額を少なくする方法

「住宅ローンを満額で借りたからラッキー」と思っているのではなく、借りたことに対しての計画を綿密にする必要があります。

借り換えをするのであれば、大手のメガバンクや地銀だけでなくインターネット専業銀行も含めて検討するのが基本です。

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