フェイスネットワーク「新築一棟RC」の割高感

今朝「新築一棟RC」を専門にしているフェイスネットワークの広告チラシが入っていました。

フェイスネットワーク社は東京の城南エリア(世田谷区、 目黒区、渋谷区)に特化した「新築一棟RC」として高収益マンションの不動産投資を提供しています。

「土地購入」「設計」「施工」「賃貸募集」「物件管理」までワンストップで行うサービスを展開しています。

通常の不動産投資会社と異なるのは、土地価格が安定している「城南エリア」であることが特徴的です。

2001年に元金融機関で融資担当をしていた蜂谷二郎氏が不動産コンサルティング会社として創業し、昨年の2018年に東証マザーズに上場した会社です。

都内の新築RC一棟はお買い得なのか

フェイスネットワークのチラシを見て驚いたのが、利回りを初めて掲載されていたことです。

以前、興味本位でセミナーにも参加してこともありますが、資料やセミナー内容では、不動産投資スキームがメインで実際の「物件価格」と「利回り」に関しては一切出てこない内容でした。

当時は新築アパートを検討していたので、「相当利回りは低いのだろうな」という印象でした。

今回のチラシで明らかになったのは、実際の価格と利回りが下記の数字です。

所在地 物件価格 想定利回り
豪徳寺(世田谷区) 1億5750万円 4.50%
代々木(渋谷区) 2億円 4.73%
代田橋(杉並区) 2億円300万円 4.74%
中目黒(目黒区) 2億2780万円 4.62%
用賀(世田谷区) 3億2690万円 4.60%

都内の一等地なので3%台かなと思っていたのですが、思ったよりかは出ている感じです。

しかし内容が完全な住居系ではありません。1階は店舗が入る設計になっています。

価格に対して、部屋数も少ないのが気になるところです。

空室になったときに収益のインパクトが大きいです。

豪徳寺は「店舗×1戸」「1LDK×3戸」での4階建てになります。

単純計算でいくと1戸4000万円近くになりますので、かなり割高感が否めません。

首都圏の小規模(6戸)の新築アパートが6000万円〜7000万円とすれば、1戸当たりで1000~1150万円程度になります。土地代が高くなっているとはいえ、差が歴然です。

まるで新築ワンルームマンション(3,000万円前後)をバルク買いしたような価格設定です。

新築一棟RCは購入者できる人は限定的

新築一棟RCは、いくら属性のある初心者でも購入は難しいかと思います。

よく「新築RC」は「中古」で実績を積んだ人がたどり着く手法だと言われています。

それも自ら土地選定や建物仕様など企画入るような形なので、フェイスネットワーク社のような建売を購入することはしないかと思います。

今回のチラシの意図は富裕層を狙っての販促だと思いますが、該当者が少ないのではないかと思います。

むしろ価格からして「法人向きの物件」だと思われます。

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