決して持ち家は必ずしも「負動産」ではない

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不動産投資をする際に「持ち家」を「購入すべき」か「購入しないべきか」という話が出てきます。実際に住宅ローンを購入している場合、個人で融資できる枠を使っていると判断できる金融機関には不利はなると言われています。

 

しかし金融機関によっては「持ち家」を持っていても不動産投資の融資には問題ない場合もあります。私も自宅を都市銀行から購入した年にノンバンク系金融機関から中古ワンルームマンションを融資を受けることができています。

 

必ずしも「持ち家」が一般的に言われているような全てが「負動産」というわけではありません。目的を持って購入できるのであれば評価としてもつながります。

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1.高すぎる不動産を購入しない

都内であれば湾岸地域のタワーマンションの購入がブームになりました。住宅地でも複数の鉄道が乗り入れている地域でも多くのタワーマンションが建設されています。しかしタワーマンションは通常のマンションに比べて場所もよく広告宣伝費もかかっているため高価になる傾向があります。

チラシを見ても金利こそ1%以下での設定ではありますが、ボーナス払い込みで月額20万円以上の返済になっており、一般的なサラリーマンの生活では圧迫するようなシミュレーションです。年収が高い人であっても頭金を相当入れないと30年も返済し続けられない物件ばかりの印象があります。

タワーマンションに限らず土地付きで8,000万円以上のものは、中々手が出しにくと思います。土地があるから大丈夫という考えもありますが住宅ローンを限界まで借りることは避けたほうが良いと思います。

2.長期間住むことを前提にする

自宅を購入して数年で売却してはいけません。少なくとも10年近くは住める場所を検討すべきです。子どもがいる家庭であれば、義務教育期間を超えるまでは定住した方が良いと思います。もし転勤などで引っ越しする前提あれば賃貸住宅で過ごすべきだと思います。

短期で不動産売買が繰り返しされている物件は周囲にも問題があるかもしれません。中古物件を購入するのであれば登記簿を調べてオーナーの変遷を調べるべきだと思います。不動産投資物件も同じですが、10年以上ワンオーナーであればそれだけ経営が安定していた(少なくとも赤字ではなかった)ということの証明にもなります。

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3. すぐに貸し出し、売却などができる

転勤の場合でも「貸し出し」をして住宅ローンを返済するという選択肢ができるのであれば問題ありません。その際に家賃が月20万円以上の貸し出しをしないと持ち出しになるのであれば意味がありません。高い値段でしか貸せないのは、購入時に高すぎる住宅ローンを組んでしまったことになります。

また売却の時でも購入側も無理なく買えるくらいの物件単価であることが前提です。高すぎる不動産物件は購入できる人も限られています。住宅ローンも4,000万円を超えると生活資金に負荷がかかると思います。頭金を入れても5,000万円前後で売買できる物件であれば無理なく売却できるかと思います。

全体的に不動産投資にも通じる内容でもありますが、無理なく購入できて出口も明確になっている不動産は決して「負動産」ではありません。金融機関よっては「返済できる」経済能力があることを考慮してくれると思います。私は「持ち家」派だったので躊躇せずに購入しました。逆に「賃貸派」であれば「不動産投資」をしていなかったかもしれません。

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