サラリーマン大家で本当に100戸も必要か

不動産投資を始めると「買いたい病」にかかる話をよく聞きます。1棟買えれば2棟、2棟買えれば3棟という形でどんどん買い増しをしていきたくなります。

現在ほど融資が厳しくなる前であれば、初めて不動産投資をする方でも方法によっては実現できました。

サラリーマンでも地方のRCやアパートで比較的割安感のあるものであれば1棟で10戸から20戸の部屋数の物件を購入できます。

本やブログ、セミナーなどで「不動産物件を100戸所有しています」というサラリーマン大家の方も実際にはいらっしゃるようです。

しかし本業のあるサラリーマンが不動産投資をするうえで、そこまでの戸数が必要なのかは疑問を感じます。

事業的規模と言われる10戸あれば、税制面では様々な控除が使えるため所有する目標数値として良いかと思います。空室リスクを減らすために拠点を分けて増やしたほうがいいと言われますが、50戸、100戸にする必要があるのでしょうか。

1.借入金額が膨大になる
戸数を増やすとなると、相当金額の借入金が必要になってきます。1億、2億円のレベルではありません。5億円、10億円となると借入ができたとしても、サラリーマンにとってはリスク高くなり精神的にも厳しくなります。

中には「借りられるだけ借りる」という強者もいらっしゃいますが、「金利が一気に上昇する」「一括返済を求められる(これは違法性のある融資の場合ですが、、)」などが起こった場合は、借りた金額分だけ倍増するリスクを受け止めなくてはいけません。

2.売却が困難である
すべての不動産物件が収支が良いとは限りません。収益の悪い不動産も当然あるため数年で売却することを検討する場合もありますが、不動産投資は株式投資と異なり流動性がありません。

最近、不動産投資を専業でされている方で希望金額で売却ができないと悩んでいる方の話を聞きました。売却益が出すことが困難なため売るに売れないのです。

3.相続が大変である
売却に合わせて今後の課題となるのが「相続」です。よく不動産は相続対策になると言われていますが、すべての物件が相続できるとは限りません。

子どもや孫が物件に膨大な返済が残っている物件の相続を望むかという話です。普通に考えれば相続するほうにリスクがあるので処分していくしかありません。

不動産投資を事業として考えたときは、やはり「無借金経営」が望ましいと思います。100戸もあれば無借金にすることにどれだけの時間と労力がかかるか想像できません。

古いアパートを持っている高齢者の方の話から「長年の返済が終わってようやく果実がとれる」と聞いたことがあります。やはり返済できない不動産は負債でしかないのかもしれません。

不動産投資をするうえでキャッシュフローをたくさん得ることを目的に考えるサラリーマンが多いと思います。

しかし本業のあるサラリーマン大家としては、不動産投資で得た「現金」を生活費や浪費に散財するのではなく、「再投資」や「貯蓄」に使うことのほうが適切ではないかと思います。

そして住宅ローンと同様に、サラリーマンとしての本業が終了する定年までに「繰り上げ返済」などをして無借金経営にするほうが最終的には安定するのではないでしょうか。

100戸の不動産を持つより、10戸~20戸程度で確実に返済できる不動産投資をするほうが堅実だと思います。

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