不動産投資自体は中古ワンルームマンションから始めています。
しかしキャッシュフローが出ないことから、一時期中古アパートに的を絞って進めていた時期がありました。
当時は不動産に詳しい人からも不動産投資をするなら「築古アパートが一番儲かる」と言われてました。
そこで中古アパートを専門にした書籍や不動産会社のセミナーに参加していました。
最近登録していた不動産会社からのメール営業が目立つようになってきました。
それも「未公開物件」と称した内容の提案メールです。
目次
未公開物件とは何か
そのメールには開封率を上げるために「未公開物件」というセールスポイントが件名に書かれていました。
しかし「未公開物件」はどういう物件なのでしょうか。
「未公開物件」とは売主様や売却依頼を受けている不動産会社様の事情で一般公開していない物件情報のことです。
不動産会社が未公開物件にしたがる理由
不動産売買をする際に手数料が発生します。
今回の売却の仲介をしている会社は、契約成立時に売主から仲介手数料をもらうことができます。
さらに買主を見つけることができれば、買主からも手数料をもらうことができます。
いわゆる「両手取り」と呼ばれる不動産売買の流れです。
契約内容にもよりますが、法律上は、売主との契約を締結すれば7日以内にレインズ（不動産流通標準情報システム）に登録する義務が発生します。
しかし実際のところ7日以内で買主を見つけることは困難です。
実際のところ登録しないで「未公開物件」として販売をしている場合があります。
売主が未公開にしたくなる理由
そこには色々な事情があります。一番多いのは「売り出しを知られたくない」からです。
経済的な事情から近所に売りに出していることを知られたくない場合があります。
一般公開していると手軽にインターネットで調べることもできてしまいます。
知られないように不動産取引を希望する場合があるのです。
未公開物件は本当にお得なのか
未公開物件が「安い」というわけではない
必ずしも安いというわけではありません。
先ほどの売主の理由だけであれば、知られたくない理由はあるものの普通の価格での物件情報と変わらない場合があります。
しかし「未公開物件」という名前があるだけで「プレミアム感」が出てしまいます。
中には本当に安い場合もあるのかもしれませんが、言葉だけでは判断しないほうが良いと思います。
未公開物件は「あなただけの情報」ではない
「未公開物件」ということではありますが、不動産会社の顧客リスト上では同時に買主候補にも提案をしています。
「あなただけので特別な物件」ではないということです。
すでに競争になっている場合があります。
競争相手がいるだけで希少性が少なくなります。
本当に「非公開物件」が存在しない場合もある
いわゆる「おとり物件」もあるので注意が必要です。
問い合わせをしても「すでに申込が入りました」とする場合もあります。
また別の物件をすぐに用意してくるような不動産会社は信用しないほうが良いと思います。
未公開物件でも飛びつかなくて良い
不動産仲介会社から「未公開物件は最初で最期のチャンスです」「二度と出てきません」的な提案が来たとしても、全てを信じなくても良いと思います。
未公開とはいえ普通の物件と同じです。
「未公開物件」ということでプレミアム感があったとしても早合点しないようにしましょう。
両手取りの業者の場合、無理やり売り込んでくる可能性も考えらえます。
大事な資金を使った不動産投資です。冷静な判断を「お断り」をするくらいの胆力を持つことも大事です。
電信柱にある広告は未公開なのか
不動産投資物件ではないですが、住居系であれば街の電信柱に広告を貼っている物件を見たことがあると思います。
無許可で広告を掲載しているので、基本違反行為です。
私も地元の人と揉めている業者を見たことがありますが、あまりよろしくないような感じの業者の方でした。
連絡先が携帯番号になっており、不動産会社の名前は決して出ていません。
違反行為を指摘されると営業停止になるリスクがあるからでしょう。「日本〇〇センター」のような宛先になっています。
一度、電話をしたことがあるのですが、やはり不動産会社に転送されました。
広告内容もまともな不動産物件でしたが、怪しさが先行したのでそれ以上は踏み込みませんでした。
どういう物件なら購入しても問題ないか
自ら売主の場合は、本当の「非公開物件」の場合があります。
例えば中古アパートでも仕入れてリノベーションした物件などは、自社の販売網を持っているのであれば「非公開」として売ることができます。
これらの企画から入っている売主物件であれば、購入を検討しても良いかと思います。
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