「ハワイ不動産投資」節税スキームもできなくなる

昨日「税制改正大綱発表」されました。毎年の発表で通常の生活にも影響が出てくることが多いですが「不動産投資」関連の節税スキームを封じ込まれる内容があります。

今回は注目されているのは「海外不動産」の節税スキームです。従来より富裕層が利用していた節税スキームを出来ないような条件を設定してきました。

海外不動産の節税スキームとは

海外不動産への節税スキームはどのような方法でしょうか。これは「減価償却」を使ってのスキームになります。

減価償却費とは

不動産だけに限らず建物や機械などの資産を「減価償却資産」呼びます。これは年数をかけて使用するにつれて購入した時の価値が減っていく考えを持つことができるのです。

それぞれの耐用年数に応じて減価償却するという形で「経費化」することができるのです。実際にお金を出すことなく経費計上できるのです。この減価償却は不動産投資では最大のメリットとなる経費です。

しかも耐用年数に応じて分割で計上していくため、耐用年数があることで長期間で経費化できるのです。これが節税するための基本の考え方になります。

新築アパートであれば木造の場合は22年間です。5000万円の建築費であれば単純計算であれば、毎年227万円の経費計上ができます。

中古物件はさらに経費化できる

さらに中古物件の場合は法定耐用年数が短くなるため、短期間で多くの減価償却費を計上することが可能です。

築30年の木造アパートの場合は、すでに法定耐用年数の全てを過ぎています。

そうなると法定耐用年数は実際の新築時の法定耐用年数の20%となり、4年間という短期間で一気に減価償却費を経費計上することになります。

中古アパートの建物費用が2,000万円だとしたら年間500万円が計上できる計算になります。このスキームを利用して富裕層は築古のアパートを短期間で売買を行うことで多くの節税をしています。

不動産所得が赤字であれば損益通算できる

なぜ富裕層は築古アパートを購入するかというと「不動産所得」を赤字にするためです。

「赤字は商売が儲かっていない」ということになります。そうなると「損益通算」という計算方法で黒字となる他の給与所得を赤字部分を合わせて計算することができ税金を抑えることができます。

これは給与所得が高い人だけでなく法人もできる節税スキームなので有効な節税手段となるのです。

ここで今回は海外不動産に限り所得を合算させないという動きになったのです。

どうして海外不動産だけが対象になったのか

それではなぜ国内不動産ではなく海外不動産だけが対象になったのでしょうか。

これは先ほどの「耐用年数」によることが大きい理由です。

海外不動産の場合は「使用年数が日本より長く取れる」という特徴があるのです。海外の不動産は日本と異なって築40年、50年と時間が経っている不動産でも価格が大きく下がらないのです。

しかし減価償却は日本の考えを取り入れて計算をします。先ほどの4年での減価償却で設定すると建物価格が5,000万円であれば、1,250万円も節税ができます。

富裕層がこぞって海外の不動産を購入する理由は下記の2つです。

富裕層にとって魅力的な海外不動産の節税スキームですが、国内で得たお金を海外に移して脱税や租税回避をすること自体が問題になっています。

今回はその背景もあり富裕層が国際的にも深刻な問題となっていますので、注目されたのだと思います。

IT系ベンチャーでも財をなした人はこぞって海外で住むようになりました。ビジネスチャンスの意味合いもあると思いますが、租税回避目的も同時に満たされることも大きいと思います。

しかし海外の不動産投資は色々とリスクはあります。堅実に不動産投資をするのであれば国内だけでも十分に節税効果が出ると思います。

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