先週末のアメリカのダウ平均が史上４番目の下げ幅を記録しました。世界ではまだまだアフターコロナの状況ではなく
株式市場もさらに低下するかもしれません。
しかもコロナ第二波の懸念も早くも出ています。経済においては不安要素が先行していきそうです。
目次
東京オリンピック中止の可能性
第二波の可能性が強くなってしまうと世界的に悪影響が加速しています。
各国は経済活動の復活により、さも「アフターコロナ」のような感じになっていますが、本当は本格的な「ビフォーコロナ」なのかもしれません。
新型コロナウイルスに対するワクチンの開発遅れや途上国の感染拡大により、国外への移動はさらに厳しくなります。
そうなると「東京オリンピック」開催すら現実的ではありません。
経済的な打撃が続くと予想したうえで、今まで通りに「出来るもの」「出来ないもの」の見極めが必要になります。
そうなると常識だと思っていた普段生活がガラリと変わる可能性が出てきます。
テレワークや時差出勤は象徴的な動きの一つです。
さらに「オフィス縮小」「企業と社員の雇用形態の変更」など新しい常識を受けていくことが必要になってきます。
補助金の充実は今年限りか
このような経済不安のなかで政府や各自治体が経済対策を世継ぎ早に展開した稀に見る状況となりました。
今年だけでも乗り切れればという思いからの打ち出し施策でしたが、来年も継続できると思えません。
これらのお金は国債発行や税金によって賄われていますので、国民への負担が増える可能性も出てきます。
今、購入すべきではない不動産投資物件
コロナ禍での不動産投資にも明暗がはっきりしてきそうです。
予測できない変化がおこり続ける時代である「ニューノーマル時代」には適応しない物件出てきます。
- 家賃10万円の新築ワンルームマンション
- 人気繁華街のテナント系物件
- 都心の利回り3～4％の一棟マンション、アパート
1. 家賃10万円の新築ワンルームマンション
新築ワンルームマンションは元々不動産投資をする典型的な失敗例の一つとされていました。
相場価格より高い販売価格のため、購入した時点で家賃収入によるキャッシュフローが得ることができないものも多く、生命保険代わりのような不動産です。
それでも都内の一等地であれば、新築ということもあり家賃が10万円するワンルームマンションも入居に困ることはありません。
しかしテレワークが本格化すると都内に住む必要がなくなります。
ましてや狭いワンルームマンションで在宅仕事をするくらいなら、同じ家賃で東京郊外に2DKくらいのマンションに住んだほうが快適です。
入居者のつかない新築ワンルームマンションは購入するに値しません。
とくにハイスペックの一等地の新築ワンルームマンションは空室リスクが高くなります。
2. 人気繁華街のテナント系物件
コロナ禍で一番影響が大きかったのはテナント（店舗）による不動産物件です。
外出自粛の長期化により、資金力が厳しい飲食店や物販店は家賃を払うことができなくなり、閉店することも珍しくありません。
特に全国チェーン店中心に相当な値下げ圧力があり、オーナーも応じなくてはいけない状況になり、両方が共倒れする危険性もでてきています。
東京都も店舗の自粛解除となりましたが、よほどの人気店でなければ客足が戻る気配がありません。
これもニューノーマル時代の生活スタイルの影響だと思います。
撤退してもすぐに入居が出るような人気の繁華街でも、今後は簡単に埋まらない可能性もあります。
特に居抜き物件（飲食店や美容室など）は業態を変えるにもリフォーム代が必要になるので、さらに難易度が高くなります。
アパート、マンションである「住居」系の次は「民泊」「駐車場」「テナント」「貸しビル」といった不動産投資家の中での「すごろく」のようなステップアップがありました。
しかし今後は今までの成功事例に同調して不動産投資を拡張すること自体、リスクが高くなります。
3. 都心の利回り3～4％の一棟アパート
都心低利回り物件は現金のある投資家が好んで購入してきた物件です。
土地としての資産性が高いので利回りより安全であるということで、2～3億円もするようなアパートでも売れていました。
しかし、これもテレワークなどの新しい働き方が浸透することにより、東京の高い家賃で住む必要がなくなります。
テレワーク関連の法整備が加速すれば、都心での資産価値向上は期待しにくくなってくると予想されます
不動産投資物件を見極める力
不動産投資の物件は様々ありますが、従来通りの家賃収入を確実に得るためには、堅実な方法を選ぶことしかありません。
利回り重視、資産性重視だけではない要素で考える必要があります。
それもオーナーが求める目的よって異なります。
「キャッシュフロー1,000万円いる」ことなのか「月10万円で十分」なのかによって、購入する不動産がかわってくるからです。
現状ではキャッシュフローが見込めるが、空室リスクの高い不動産物件はしばらくの間は購入を控えるべきだと思います。
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