安定する家賃6万円のアパート経営に必要な頭金はいくらか

安定する家賃6万円のアパート経営に必要な頭金はいくらか

不動産投資で確実にお金を残すためには「家賃設定」は需要な係数になります。

家賃相場を見ることも大事ですが、自分の所有するアパートの仕様に応じて設定することも必要です。

どのような属性の入居者を求めるかによってアパートに必要な仕様が変わってきます。

家賃設定で借りる人が変化する

都内であれば、10万円近くのワンルームマンションが多数存在します。

しかし借りることができる人も年収に余裕がある方や会社の補助がある方でなければ入居が入りません。

地方であれば、逆に3万円でも借りることのできる1Kタイプのアパートもあります。

しかしながら、生活保護者や外国の方など不安定な属性の方が集まる可能性があります。

家賃6万円設定が理想的な理由

そこで標準的な目安として5~6万円でのアパートを購入することをお勧めします。

一般的に手取り収入に対して、家賃にかける割合は1/3が望ましいと言われています。

逆算になりますが、家賃6万円であれば、手取り収入は18万円になります。ざっくりとした試算ですが年収300万円前後の方が住める金額になります。

少し前のデータになりますが、国税庁による平成26年の調査によると、20代の平均年収は296万円でした(20代前半の平均年収は248万円、20代後半は344万円)

都市圏であれば、もう少し金額が上がるかもしれません。

一人暮らしの社会人であれば、家賃6万円でのアパート設定がベストです。

幅広いニーズに対応できる価格帯になります。

家賃6万円の新築アパートに必要な資金は?

最初からターゲットを設定して不動産投資を行うのであれば、新築アパートが最適です。

仕様やデザインなどを決めるところから不動産投資を始めることができます。

それでは、新築アパートを購入する際にどれくらいの規模の物件を購入すれば良いのでしょうか。

よくある新築アパートの設定金額から簡単なシミュレーションをしてみます。

家賃6万円の新築アパート例
  • 家賃:6万円
  • 戸数:6戸
  • 表面利回り:7%
  • 購入諸経費:価格の10%

表面利回りは地方都市でも最近7%前後のようなので固めに設定してみます。

購入諸経費は税金、手続きなどで掛かる費用になります。

8~9%前後が一般的ですが、こちらも固めに多く見積もってみます。

新築アパート購入価格
  • 不動産収入:6万円 × 6戸 × 12か月 = 432万円
  • 物件価格(本体):432万円 ÷ 7% = 6,171万円
  • 購入諸経費:6,171万円 × 10% = 617万円
  • 物件総額:6171万円 + 617万円 = 6,788万円
  • ※千円以下切り捨て

新築アパートを購入する目安として6~7千万円台が標準的な価格になりました。

東京都内で1億円近くするようなアパートもありますが、いかに高額なのかがかわかります。

アパート購入に必要な頭金は2割

新築アパートなど不動産を購入するためには銀行からの融資が必要です。

融資を受けるには資金(頭金)が必要になります。

以前であれば物件総額の1割でも買えるという時代もありました。

しかし実際には最低でも2割は必要です。金利条件の良い大手都市銀行であれば3割必要とも言われています。

新築アパート購入に必要な頭金

頭金1割:6,788万円 × 10% = 678万円
頭金2割:6,788万円 × 20% =1,357万円
頭金3割:6,788万円 × 30% =2,036万円
※千円以下切り捨て

巷の不動産投資の広告にありがちな頭金300万円で購入できることは本当はありえないことがわかります。

それでも不動産投資では、頭金ゼロ的な広告をする例がありますが、現実的ではありません。

頭金を貯めることができれば不動産投資

最近アパート会社の営業に話から聞いた話だと、2,000万円でも融資断られるということです。

この頭金が安いと思うか高いと思うかは個人の判断にもよります。

これから不動産投資を始める際には、1,000万円前後の資金がないと厳しいということになります。

中にはフルローンで始める方もいますが通常より返済金額が多くなります。

サラリーマンで不動産投資初心者であれば、給与以外に収入がなければリスクが高いです。

最初は一棟目の不動産投資は、頭金を貯める時間がかかったとしても堅実に進めるべきです。

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