不動産投資は「1棟目」で今後の方向性が決まる

副業をしなくてはこの先は不安だということで「不動産投資を始めたい」という人の話を聞きました。

「マンションがいいのか」「アパートがいいのか」という話でしたが、これは投資をする人の目的に合わせるよって異なります。

「お小遣い程度で月に4～5万円の収入があれば良いという人」と「短期間で会社をリタイアをしたい人」では購入する物件は違うからです。

不動産投資は最初の物件が大事

不動産投資を始めるには最初の物件が何を買うかが非常に大事になってきます。

最初に購入した投資用物件の状況によっては、今後の不動産投資の展開が変わってきます。

毎月安定したお金が入ることで、不動産経営としての実績を積むことができ、2棟目、3棟目購入への可能性が高くなっていきます。

また投資用不動産は値段も高額になるため銀行などの金融機関からの融資が必要です。

購入時のシミュレーション通りにお金が入ってこないとなると、長期間で返済に苦労する可能性があります。

パソコンや車のように簡単には買い替えができません。

それでは、不動産投資を1棟目で購入するには、どのような点を注意すればいいのでしょうか。

基本となる３つのポイントを挙げてみました。

不動産投資で実績経験のない1棟目から難易度高い投資物件は購入しないことです。

難易度の高い物件とは「全空物件」など入居者がいない物件です。

入居者がいない分、物件価格が安くなります。

満室になれば多くのキャッシュフローが見込める「高収益物件」となります。

しかし、そのような物件はリフォームや客付けへの広告費などがかかる場合があるので、初心者の1棟目からは難しい物件だと思います。

投資をするためには元となるお金が必要です。不動産投資に限っては他の投資と異なります。

不動産という担保になるものがあるために銀行からお金を借りて投資することができるのです。

考え方によっては、自分の現金を使わずに不動産投資を始めることができるのです。

しかし1棟目から現金を入れない不動産投資は返済金額も大きくなり、リスクが高く可能性があります。

いずれ返済することになるのであれば、最初から現金を入れたほうが失敗が少なくなります。

賃貸経営の特徴として「家賃保証」となるサブリースの仕組みがあります。

サブリース業者が、一括で部屋を借り上げをして転貸借することで差益で儲けるビジネスモデルです。

しかし、これは安定した入居が見込まれる地域でなければ成立しません。

不動産投資を始めるときは、成功者の体験を聞いて始める人が大半だと思います。

不動産投資は「再現性のある投資」とも呼ばれていますが、購入者の属性、市場の状況によっては必ずしも同じような収支になるとは限りません。

不動産投資の1棟目で必要なのは、「失敗しない物件」です。そして「長期保有しても問題ない」ことが前提になります。

「利回りが10％以上ないとダメ」「月に30万円以上キャッシュフローがないと購入してはいけない」は、正論ではあります。

しかし、不動産投資は長期的に行うものです。欲張って短期で結果を求めてはいけません。

十数年経っても、手間がかからずに損はしない物件が、1棟目には必要なのです。