不動産投資だけで法人化する必要はない

不動産投資だけで法人化する必要はない

不動産投資は一般的な投資(株式やFX)にはないメリットがあります。

 

家賃収入でのキャッシュフローを得ながら、土地、建物などの現物資産ができるのは「不動産投資」以外にはありません。

 

またサラリーマンからすれば、不動産投資は規模によっては事業としての扱いを受けることもできます。

不動産投資をするのに法人化は必要か

不動産投資で家賃年収が数千万円や投資金額が数億円などある程度の規模になると「法人化」という話が出てきます。

 

税制面でも個人より方針より有利とされていることは事実です。

 

また個人での融資額には限界があるので、さらに拡張するためには「法人化」することが必要だということです。

 

しかし必ずしも全ての人が必要とは限りません。

 

規模を大きくする理由がなければ法人化する必要は本当にあるのでしょうか。

法人化にはコストがかかる

設立にはコストもかかりますし面倒な作業が発生します。

 

法人を継続するために毎年一定のコストも必要になります。

 

また「一棟一法人」という非常にグレーな手法で不動産投資を拡張することができた時期がありました。

 

短期間で巨額の融資を受けるための方法の一つとして、主に新興系の不動産投資コンサルティング会社が提案してきた内容です。

 

今から考えると一時の「融資」が欲しいがために、面倒かつコストのかかる「一棟一法人」にメリットはありません。

 

多少なりとも金融機関がNGをしているスキームです。

 

1つの不動産購入のために行うのはリスク以外何もないのではないかと思います。

リタイヤしないのなら法人にする必要はない

キャッシュフローが月収100万円などリタイヤできるくらいの規模であれば、家賃収入や借入金額も膨大になっていると思います。

 

金額にもよりますが「法人化」した方が税制面で恵まれるという点があります。

 

個人事業主でも「消耗品」「旅費交通費」「接待交際費」「水道光熱費」がコストとして計上できます。

 

それだけでもメリットが大きいのですが「法人化」することにより経費の対象が幅広くなるためさらに節税対策になります。

法人化するメリット
  • 給与所得控除
  • 家族に給与を支給
  • 福利厚生制度
  • 生命保険を経費処理
  • 社宅制度を利用
  • 欠損金の繰越期間が長い
  • 消費税が最大で2年間免除

多くの項目で経費化できるという利点があります。

 

しかしサラリーマンにその項目が必要かは別問題です。

 

投資規模が数十億円でのセミリタイヤをするレベルの不動産投資を望んでないのであれば、法人化する必要はないと思います。

物件説明より「法人化」の説明

不動産投資バブルとされていた数年前でのセミナーでは、物件の説明よりも「法人化」を支援しますということがセールスポイントの会社がたくさんありました。

 

実際に受けたセミナーでは、不動産規模関係なく最初から「法人」にした方がいいと言い切っているセミナーもあったくらいでした。

 

高額の不動産物件が売れる時代でしたので、業界全体で「法人は良い」というイメージを植え付けていたのかもしれません。

 

しかし実際にサラリーマンが法人化をしてもよい不動産投資は限られいると思います。

 

サラリーマンが本業と並行して行う不動産投資であれば、事業的規模での個人事業主レベルで十分メリットがあると思います。

不動産所得の事業的規模

(1) 貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

法人化するなら「副業」を意識する

世の中は「副業」ブームで、すでに1割近くの正社員が本業とは別の収入源を得ているとされています。

 

もし法人設立の際に事業項目に「不動産投資関連」に加えて「副業」に紐付けた事業を法人化すること良いと思います。

 

副業でインターネットでのビジネスや、専門知識を活かしたコンサルティングなどがあれば適していると思います。

 

また不動産投資での追加融資を受ける際には、副業での事業を含めて複数の売上から収支が黒字が出ている方が、金融機関としても評価されやすいのではないかと思います。

 

本業も大事にするサラリーマンの不動産投資は事業的規模である「個人事業主」で行うのが最強だと思います。

 

しかしこれからは副業もメインの時代になります。

 

事業化できるくらいであれば「法人化」を検討しても良いのかもしれません。

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