新築アパートの物件を判断する際に、最初に意識するのは（表面）利回りかと思います。
初心者の私には、物件の良し悪しを見る際には、利回りが一番理解しやすい指標でした。
中古ＲＣや木造の築古と比較すると数値面は少なく感じますが、理にかなっている数値でもあります。
最近、専門サイトでみると9％以上の物件を目にすることがあります。
思わず資料請求をしたくなりますが、よくよく見るとあまり条件が良いものではない可能性があります。
1．家賃相場を高く設定している
利回りを上げるために、新築プレミアムと称して相場より高くしている場合があります。
※販売時がいくらでも調整ができるところでもあります。
相場とは異なるので将来的にアパート経営のシミュレーションに大きく影響します。
2．土地価値が良くない
家賃を上げれないのであれば、物件の原価を下げるしかありません。
土地を安く仕入れることで利回りを上げます。
・地盤が弱い土地
・水（川、池）に近い
・旗竿地
など
安く仕入れるために条件があまり良くない土地を購入することにより利回りを上げます。
購入時はお得感があるかもしれませんが、出口戦略を検討しているのであれば売却時に不利な条件になるかもしれません。
（長期保有であれば問題ないかもしれません）
3．建物のスペックが良くない
横並びでロフト付１Ｋの一般的なアパートでコストを安くして利回りを上げている可能性があります。
最近のアパートはデザインや設備などでマンション並みの仕上がりも増えてきています。
競争力がないため新築プレミアムがなくなった際には、将来的には客付に不利な場合も出てきます。
9％以上で飛びつく気持ちもありますが、長期的にみるとあまりよくない場合もあります。
むしろ、利回り6％以下の場合のほうが土地の資産価値があり長期保有には良い場合もあります。
7～8％台を基準に物件を探すことはスタンダードなのかもしれません。