中古一棟マンションでの不動産投資の憧れ
不動産投資で中古一棟によるマンションを購入したいと思っている人は依然として多いと思います。大規模なマンションを持つということは一つの憧れなのかもしれません。
耐用年数も長いこともあり、キャッシュフローが出やすいということも一つのメリットではないでしょうか。
地方であればファミリー物件も多く、長期的に賃貸する人も多く収支も安定する場合もあります。
また融資が厳しくなったことで不動産物件価格も抑えられてきており、地方では利回りが少しずつですが、上がっているような感じがします。
金融資産が潤沢な人や属性の良い人であれば、まだまだ購入できる不動産物件だと思います。
運用コストがかかる中古一棟マンション
規模感がある「中古一棟マンション」を購入すれば一生安泰かと思いますが、そう簡単ではありません。
「中古一棟マンション」投資では建物全体の維持するためにかかる費用が、木造と比べて多額になる傾向があります。
一定期間での大規模修繕や機能向上に向けた改装をしなくてはなりません。
そのため維持管理には膨大な経費がかかります。
また大規模なマンションになると共用スペースが存在します。
老朽化に伴う修理や設備の点検など日々対応することも多く、管理会社に委託することができたとしてもコスト負担は小さくありません。
さらに加えて税金です。固定資産税や都市計画税も「中古一棟マンション」のほうが高額になります。
解体費用を考慮しないで購入してはいけない
そして購入するときに意識していないのが「解体費」です。
どうしても建て替えが必要になったときの負担は膨大です。
場合のよっては購入時よりも費用がかかる可能性があります。
RCマンションの解体費用は、１戸あたり200万円〜1,000万円が相場のようです。
単純計算で、１棟が30戸のRCマンションであれば、6,000万円〜3億円になることもあるということです。
昔の構造で複雑だったり、規模が大きかったりすると解体が長期化します。
住宅街であれば隣接する建築物との距離が近く、解体がさらに難しくなるためさらに費用が膨らみます。
さらに、今は解体工事を請け負う業者が少なくなっていることもあり、相場が高騰しているようです。
「中古一棟マンションは解体する前に売り抜ければいい」と思っている人もいるかもしれませんが、老朽化したマンションを誰が好んで購入するのでしょうか。
ある有名な不動産投資家が「中古一棟マンションはババ抜きである」と言っていましたが、まさにその通りだと思います。
規模感や所有欲だけで一棟マンションを購入を考えているのであれば、安易に考えないほうが賢明だと思います。
