「家賃を下げましょう」しか言えない管理会社はかなり危険

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不動産賃貸経営での繁忙期とされている3月まであと1ヶ月余りになりました。進学や就職で地方からの引越しなども増えてくる時期でもあります。

また引越しを考えている入居者も1ヶ月前には現在の管理者( または大家さん )に連絡をし始める時期でもあります。退去には様々な理由があると思います。不動産物件のオーナーとしては残念ではありますが、気持ちを入れ替えて入居努めをするしかありません。

入居付けに関しては、自主管理でなければ業務を委託している管理会社にお願いするしかありません。特に本業忙しいサラリーマンであれば管理会社に委託せざるを負えないと思います。

この時点ですぐに「競合が多いので差別化を図るために家賃を下げましょう」という一言がでる管理会社は相当危険です。家賃を下げることは最終手段だからです。まだ「フリーレントにしましょう」や「退居時のクリーニング費用をなくしましょう」の方が健全です(最も、コストをかけずに提案してくれる方がベストです)

「家賃を下げる」ということは家賃収入ひいてはキャッシュフローに影響する話になります。そうなると利回りにも反映されて物件評価が下がっていくのです。出口として売却を検討していないとしても、複数棟保有する計画であれば次に融資を受ける際にも影響が出てきます。

まずは「満室経営」が前提になります。競合が多い地域でも「満室経営」ができているのであればそれだけで評価してくれます。空室期間が長い物件を保有していると賃貸需要がない地域なのか競争力のない物件なのかとマイナス印象を与えかねません。物件情報で想定利回りは「満室」の場合です。「一部賃貸中」と書かれている物件が、空室が1つかもしれませんし、半分以上かもしれません。

「家賃を下げないでの満室経営」は不動産物件の一番の評価だと思います。オーナー側の希望をかなえなくてはいけないのに「すぐに家賃を下げる」管理会社は協力していきたいという目線が違ってきます。

管理会社はすぐに変えることができません。しかし契約の流れで管理会社が決まってしまうのが大半だと思います。実績を見ることも大事ですが「空室の時にどんな対策をしてきましたか」は質問して良いと思います。回答に困るような会社やマニュアル通りの一辺倒の回答の会社が要注意だと思います。

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