「諸経費」から始まる負のスパイラルに注意

新築アパートの表面利回りが下落傾向という話をしました。

たとえ利回りが良くても、諸経費(仲介手数料など)や不動産を取得した際にかかる税金、保険などの総額で判断しないと、キャッシュが残らない場合があります。

税金、保険は規模などから算出基準があるので想定できます。
内容が不明確なのは「諸経費」です。
企画から提案される新築アパートの場合は、様々な項目が記載されている場合があるので要注意です。
アパート会社から提案される収支シミュレーションをみると、表面利回りは高いが諸経費によって支払総額が増え、手残りが少ない場合があります。
まずは、諸経費の内訳をみる
コンサルティング費や追加工事費など内容が具体的でない項目や新築アパートなのに客付のための広告費が入っている場合があるので、本当に必要な費用なのか注意が必要です。
諸経費が高いと自己資金も多く必要になる
融資では最低限、諸経費分は必要です。
諸経費だけの支払いとなるとフルローンでの融資になりますが、属性や資産背景がないと最初の新築アパートからは難しいので、最初に必要な資金は多く必要になります。
バックアップローンの危険性
自己資金が足りないと、アパート会社からバックアップローンと称した融資を提案されます。
聞いたことがないかもしれませんが、ノンバンクで諸経費分を借りることになります。アパートローンではないので金利は高く4〜5%以上になり、手残りはさらに少なくなり、給与から持ち出しする危険な状況になります。
全ては、諸経費の高い価格設定から始まる話です。
物件価格より10%以上超える諸経費設定の場合は要注意です。

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