「不動産投資」を始めるサラリーマン、いわゆる「サラリーマン大家」が増えています。
「働き方改革」は本業以外での副収入を得ることを解禁しています。
また将来の年金不安がより具体的に報道されることにより、若い人を中心に「不動産投資」を始めようと考えている方も増えています。
しかし事前の勉強もせずに、知識が不十分のまま不動産投資を始めてしまうことで、本来得るべきメリットを理解して実行しているのが少ないです。
目次
不動産投資のメリットには戸数が必要
区分マンションを一つ持っているだけでも「不動産投資」は成立します。
自分が働くことなく毎月決まった日に家賃となる「お金」が入ることは、他の投資よりも安定した仕組みです。
しかし「不動産投資」のメリットは「家賃収入」だけではありません。
そのメリットの一つが「節税」です。
「節税」を受けるには、戸数を増やすことが必要なのです。
不動産をたくさん所有しているとお金が貯まる
税金の基本的な考え方からからすると、多くの収入を得ている人からより多くの納税が発生します。
しかし不動産所得に限っては、ある一定数の規模の不動産を持っていることで、税法上有利なように制度設計されているのです。
それは「事業的規模」と呼ばれる戸数です。
これは「社会通念上の区分」としていますが、判定する基準は明確にされています。
不動産を多くもっているほど、税法上で有利になるため「納税額」を減らすことができます。
本来であれば、納める現金が少なくなるので、結果現金を蓄えることができるのです。
事業的規模にはを追加で不動産購入が必要
事業的規模は、所有している建物と土地によって数量が変わってきます。
建物については「5棟10室基準」と呼ばれます。
これはアパートやマンションであれば10室以上必要になります。
また一軒家であれば5棟以上持っていれば「事業的規模」となります。
土地の場合は建物がありません。駐車場で貸し出しをしているとなると50台以上停めることができることで「事業的規模」となります。
サラリーマン投資家であれば、区分マンションからスタートや小規模アパート（4～6戸程度）から始めることが多いと思います。
そうなれば必然と2戸目、2棟目の物件購入をしないと「事業的規模」になりません。
事業的規模にするには簡単ではない
現金で購入することが出来ない規模の戸数になりますので、多くのサラリーマン大家の方は銀行の融資が必要になります。
しかし追加でアパートやマンション物件を購入することは、簡単ではありません。
最初のマンションやアパート物件を購入するときは、借入（ローン）がないことが多く比較的容易に購入できたと思います。
しかし2棟目となると、融資審査が厳しくなります。
サラリーマン大家が追加で不動産購入できない理由
融資を受けるためには条件があります。その条件に合致していなければ、追加で不動産（アパート、マンション）が購入できません。
頭金がない
融資を受けるためには「頭金」となる現金が必要です。最初の購入時に使ってしまっているのであれば、新たに用意が必要です。
融資の限度額を超えている
サラリーマン大家は、会社に勤めているという信用があることで融資が受けられます。
しかしこの融資にも年収によって上限があります。上限額は金融機関によって異なります。
上限額を超えて融資を受けることはできません。
物件の実績が出ていない
追加で融資を受けるには、すでに所有している不動産の収支状況を提出します。
その際に問題なく長期的に黒字になっているかが評価されます。まだ実績が出ていないとなると融資審査が厳しくなります。
短期間で購入している
投資用物件を短期間で購入すると、金融機関からは実績が出ていないと見なされて融資を受けることができません。
「事業的規模」は短期間ではできない
サラリーマン大家であれば、事業的規模は短期間ではできません。
サラリーマン大家の属性にもよりますが、最初から10部屋以上のマンション一棟を購入することもできます。
しかしこれは融資額も大きくなり返済リスクが伴います。
不動産投資が長期間で行うものです。数年間所有していれば実績が出ていれば、確実に追加で購入することができます。
「事業的規模」にしなくてはと、焦って短期間で購入することがないように慎重に購入するべきだと思います。
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