今年も12月となり恒例の年末行事も増えてきました。今日も駅ビルや家電量販店に行く用事があったのですが、年末商戦に賑わいをみせており、多くの方が買い物を楽しんでいます。
会社では年末最後の総仕上げのように忙しさも増しています。一方では週末の金曜日は毎週のように忘年会を開催しています。
そして不動産投資をされている方にとっては、いよいよ確定申告の準備をしないといけません。
確定申告で不動産投資のメリットを知る
確定申告を行うと毎年、不動産投資の良さを実感しています。新築ワンルームマンションのセールストークである「節税」目的で不動産購入したわけではありませんが、結果、納税を抑えることになっています。
新築ワンルームマンションに限らずですが、当然ながら家賃収入などによる不動産所得が発生します。サラリーマンであれば「給与所得」との損益通算ができる仕組みになります。不動産物件を購入した年は、税金や支払手数料の関係でどうしても「赤字」になります。
この「赤字」が給与所得分と合算することにより「個人所得」が軽減されることになります。条件によっては源泉徴収分を還付されたり、住民税が軽減される場合があり手持ちの「現金」が増えることになります。
大半のサラリーマンであれば、何も考えることなく「税金が高いなぁ」と思うだけで納得せざる負えませんが、不動産投資を少しでも始めている方であれば、「初めて良かった」と思う瞬間ではないかと思います。
サラリーマンの不動産投資は規模勝負ではない
税金を考えることも考慮するのであれば、サラリーマンで本業がある方であれば、所有する不動産物件をむやみに増やす必要はありません。
ワンルームマンション一戸であれば、それほどインパクトはありません。アパートを1棟～2棟で十分に効果があると思います。
特に事業的規模で青色申告を目指すのでれば6戸前後の小規模アパートを2棟あれば、リスク少なく不動産投資としての税金面含めてメリットを得ると思います。
規模を拡大する風潮も少し前まではありましたが、ここ最近の不動産関連の書籍を見ても「数億円資産」や「キャッシュフローで1,000万円」の類のタイトルも減ってきました。
この手の大家塾を主催している人や不動産コンサルティング会社の社長あたりが書いて、不動産ビジネスに直結させているような感じですが、本業のあるサラリーマンが副業程度に不動産投資をするのであれば、数億単位の規模は必要ないかと思います。
規模を増やすことが目的になっている不動産投資は何のために行っているのか何か間違っているように思えます。（税金などの関係で状況によっては増やさざるを得ない場合もあります）
新築アパートで2棟あればいい
頭金などの条件にもよりますが、新築アパートを1棟～2棟でも、月20万程度のキャッシュフローと青色申告による税金のコントロールが良いバランスで実現できると思います。
新築アパートに関しては、返済、運用費、固定資産税を含めて一部屋2万円程度のキャッシュフローが作れれば、運用費含めて問題ないかなと思っています（）最近は利回りも下がっているので1万5千円と見たとしても、給与を持ち出すほどのリスクはないと思っています。
15,000円×12部屋（2棟×6部屋）＝180,000/月
セミリタイアするためや贅沢費用に充てることはできないですが、将来的にコツコツと貯蓄していくまたは、金融商品に再投資していくのであれば堅実な条件ではないかなと思います。
私も短期間で新築アパートを増やしました。しかし最近では将来的には繰り上げ返済などで借入のないアパートが2棟あれば、サラリーマン定年後も安心して暮らせるのではないかと思っています。
