不動産投資業者の二極化がとまらない

今、ひそかに生き残っている不動産会社

不動産投資の融資が厳しくなりました。インターネット上で積極的に宣伝をしていた不動産投資コンサルティング系の会社ことごとく姿を消しています。不動産業界では、三為業者と呼ばれていました「転売業者」も影を潜めた感じです。

しかしながｒ完全に流通額が減ったわけではありません。そのような状況下でも存続している不動産業者も当然います。

表向きは静かになったような感じではありますが確実に売上をあげている会社もあり、顧客ターゲットの違い業態の二極化が進んでいます。

一つは「初心者を顧客とした新築ワンルームマンション業者」です。もう一つは「超富裕層の顧客を持ち一棟モノを販売している不動産会社」です。両方とも共通にしているのは、そこまで利回りが高くない物件でも販売が成立していることになります。

新築ワンルームマンションは、直近ではフラット35の悪用による不動産投資をしているのではないかと問題になりましたが依然として販売はされています。ワンルームと称しながらも１K～１LDKと少し大きめの間取りでの展開もあります。

不動産投資をしている経験者からすれば、利回りも低く投資用としては魅力がありません。しかし実際には単身者が住居用に購入したり、地方の富裕層がセカンドハウス的に購入している場合もあります。

新築ワンルームマンションはスキームが完全に出来上がっています。賃貸の業務や確定申告など不動産保有時のサポートはもちろん金融機関と提携した自己資金ゼロプランなど、手軽に簡単に始められるサービスが充実しているのも増加の要因になっています。

しかしながら、度重なる電話営業も多く嫌悪感も抱いている人も少なくないのではないでしょうか。価格帯も都内であれば2,500万円前後が売買相場です。都内の一等地であれば4,000万円近いものあります。郊外のファミリータイプのマンションと変わらないくらいの値段です。

もう一つ残っている業者があります。都内の超富裕層相手に販売ができている業者です。新築ワンルームマンションと同じく利回りは高くありませんが、資産価値としては高い一棟ものを中心に販売をしています。

もともと金融資産にも恵まれている方々なので、キャッシュフロー重視ではありません。都内の新築で利回り3～4％程度の新築アパートやマンションでも購入ができるくらいの資金と銀行も良い条件で融資が可能です。

節税目的と考えれば目的が合っています。ではどうやって営業し続けているかというと、これは既存顧客からの紹介です。「類は友を呼ぶ」ではないですが、富裕層同士のネットワークを活かしているのです。

したがって富裕層相手の会社は、ネット広告やセミナー、社長が書いた書籍が必要ないことが特徴です。しかし富裕層は絶対数からして多くありません。昨今の不動産投資の悪評から慎重になっている可能性はあるので、継続的な売上という意味では不安定な状況かもしれません。

今厳しいのはサラリーマンの不動産投資家を中心に展開してきた不動産業者です。融資がつけば売上が成立していた業者です。具体的には、前述の「三為業者」が挙げられると思います。

「融資を受けていない初心者」「金融資産は豊富な富裕層」のどちらも共通できるのは銀行からの融資が比較的ハードルが低いことです。

今、一番厳しいのは不動産物件を増やしたいサラリーマンの不動産投資家だと思われます。良い物件を購入して、ある程度の資産計画やキャッシュフローを得て購入を止めている方であがれば問題ないですが、不動産は複数棟欲しくなるのが心情です。

複数棟を持ちサラリーマンをセミリタイアし、法人化して実績のある経営者とすれば融資も安定しているかもしれませんので、拡張路線は継続できると思われます。

しかしここ数年、不動産融資が潤沢に出ていたときに評価が厳しい不動産を購入してしまった方は、拡大もできず最悪の場合は赤字経営になっている場合があります。

テレビや新聞などで度々取り上げられている「地方RC一棟マンション」「新築シェアハウス」などはそもそも収支が合わない物件を購入した人は、何もできない状態になっている可能性があります。

本来であれば不動産経営として黒字の収支で実績を積み、次の融資を獲得する路線であったと思いますが、ここ最近のサラリーマン大家の話を聞くと連続で購入し続けている方は少ないのではないかと思います。

物件価格が安くなったと言われています（もともとが高すぎたのかもしれません）、しかし結局は購入はできない状況が続きます。「購入できない」ということは「売れない」ということなので売却による出口戦略も厳しいのだと思います。

もし不動産経営が当初の計画と異なり、赤字であれば持ち出しを最小限にして耐えて返済を進めるしか選択肢がないのかもしれません。