いまは条件が悪いから「不動産投資はやらないほうがいい」という論調が多い中で
「1億円で200万円のキャッシュフローしか残らくなった」という記事がありました。
中古物件であれば投資効率が悪いかも
新築アパートで1億円でフルローンであれば、悪くないかなと思います
5,000万円でキャッシュフローが100万円であれば、単純な計算ですがまずまずの条件かと思います。
自分の基準として投資額に対して3％のキャッシュフローがとれればベストですが、新築の場合は建築費も重なるので、現在は費用も高騰化しているので、パッケージ型の新築アパートであればまず無理でしょう。
2％は欲しいので、5,000万円で100万円は合格点かと思います。
こちらの記事には詳しく書かれていなかったのですが、地方の話だったのでおそらく中古ＲＣではないかと思います。
※1億円は中古アパートでも都市圏以外には考えにくいので、、、
そうなると、中古ＲＣの場合は、メンテナンス費用など運営費を考えると200万円のキャッシュフローでは回らなくなるでしょう。
新築アパートはメンテナンス費用がほとんどかからない
新築アパートの強みの一つに運営費用が、中古物件に比べてかかりにくいことがメリットです。
・大規模修繕費がすくなくとも10年はかからない
中古RCのような大掛りなメンテナンス費用はかかりません。
・エレベータなどの設備費用がない
木造アパートなので、基本はエレベータなど運用コストがかかるものはありません
・固定資産税が高い
中古RCを持っていると固定資産税のインパクトは大きいです。
規模にもよりますが、木造アパートは高くても40万円前後ですが、中古ＲＣの場合は100万円以上もかかる場合があります。
※今回の記事のシミュレーションでは税引き後なのか言及はされていませんでしたので不明です。
200万円程度のキャッシュフローであれば、中古ＲＣの規模にもよりますが、運用費の大半にかかってくるでしょう。
新築アパートと中古物件（ＲＣ）の利回り差がなくなってきている
新築アパートも7％台ですが、数年前より利回りが下がってきています。
それ以上に、中古ＲＣなどの物件は高騰化して利回りが大きく下がっています。
※都内だと5％前後でも売買が成立しています。
これが普通の状態なのか定かではありませんが、新築と中古の利回りに差がなくなってきているのであれば、運用コストで比較した場合、新築アパートのほうが有利になる場合が多いかと思います。
「1億円で200万円しかない」という物件事情だけで「いまは不動産投資をするべきではない」と判断できないですが、いまの時代だから進めることのできる不動産投資もあるかと思います。
