昨年の後半から3棟目に向けて物件を探し始めましたが、購入基準となる表面利回りが下落傾向になっています。
（もっとも表面利回りの算出方法が自体が各社違う場合があるので、一概には言えませんが、、）
私が昨年探し始めたころは、8％台は夢の数字で、7％後半でなんとか進めてもいいかなと思ったぐらいですが、最近の物件スペックでは、7％前半、、、場所によっては6％というアパートも出てきました。
不動産投資家のブログを2，3年前までさかのぼっていると8％台でも低いと言われている時代でした。（もっと早く不動産投資を始めておければと思います、、）
やはり土地の入手が厳しくなったと聞きます。売り手市場なのでしょう。
特に最近目立つのは、3階建ての物件が増えてきたと思います。
現状、新築アパートが建てられる土地が仕入れにくいため、利回りを維持するためには「3階建てでも止む無し」といった状況なのでしょうか。
不動産関係者に質問したところ、3階建て新築アパートは色々とデメリットがあると聞きました。
1．建築費がかかる
2階建てから3階建てになると建築費が坪単価で高くなります。
足場も高くなるのでコストもかかるのでしょう。自分も自宅を3階建てにしなくてはいけなかったので、見積金額が高くなった経験があるので、実感する部分です。
2．メンテナンス費用がかかる
高い位置になると脚立では届かない部分が出てきます。
大規模修繕になると足場を組まないといけないため、必然とメンテナンス費用がかかります。
3．客付けのデメリットがある
3階建ては景色がいいので好まれるかと思いますが、階段での移動が意外と大変です。
4階建て以上の場合は、エレベータを付ける場合があるので入居者には便利ですが、階段しかない場合は入居者には敬遠されがちです。（エレベータは運用コストが膨大になるので、別議論になりますが、、、）
また、引越しの場合も階段で登れないものは、ベランダから入れることもありますが3階以上の場合は特別仕様車での搬入になる可能性があるため、コスト負担を入居者に与えます。
それでも購入するに値があるのは「土地の価値」が確保されている場合です。
都内もしくは地方でも便利な場所にあり、土地が将来的に高騰し売却する可能性がある場合は、購入に踏み切っても良いと思います。
私の場合は、長期で資産形成と運用を目的にしているので、低額でも安定した利回りを確保できることを前提にしていますので、3階建ての新築アパートは現時点では選択肢には入っていません。