不動産投資をするうえで「出口戦略」が大事と言われています。
「出口戦略＝売却」という解釈が多いと思いますが、最終的な損益を示すものだとされています。
不動産投資も株式投資も「売却」をして初めて利益が確定すると言われています。
売却前提での不動産投資の大罪
ここ最近の不動産投資関連する本には、「数年後に売却して利益のでる物件を購入すべき」と書かれています。
あまり好意的には受け止めていませんが、不動産投資を専業とされているのであれば必要不可欠な選択肢なのでしょう。
また不動産投資に関わる会社で管理業務をメインにしていない事業ドメインであれば「売買利益」が基本の売り上げになります。
実際に売買を行った数％がコミッション（手数料）としてボーナスになるので、不動産物件を流通することで年収あがります。
参考までにに数年前まで有名だった不動産投資関連会社の営業の年収が数千万円だったと聞いたことがあります。それを継続するためにはどのような物件でも売買を促進するしかなかったのでしょう。
不動産を販売すると同じくらい、不動産を所有しているオーナーには売却を進めるように積極的に「出口戦略」を提案してきますが、これが不動産投資全般を狂わせた原因の一つではないかと思います。
結果として世の中に「ババ抜き不動産物件」を助長するような展開になったのだと思います。
短期での出口戦略は決して必要ではない
「出口戦略」といっても必ずしも短期間で他人に「売却」しなくてはいけないというわけではありません。
家族を持っているオーナーであれば「相続」という形で渡すこともできますし、また土地を更地にして「建て替え」をすることもできます。
「出口戦略」を提案する本やブログを見ていると多くが「地方RCなどの億単位の大型物件」を想定した内容になっています。
RC物件はエレベータ維持管理費、固定資産税など運営費が多額です。大規模修繕を実施することがあれば、今までのキャッシュフローをすべて使わないと賄えきれない場合もあります。
「運営コストが高くを維持ができない」「キャッシュフローが想定利回りほどない」といった話になると「売却」せざるを負えなくなっていきます。
木造アパート物件であれば「建て替え」も比較的容易にできますが、RC物件であればそう簡単にはいきません。
売買ができる不動産が限られている
今の不動産投資市場の傾向では、金融機関の融資条件の正常化により借入できる人も限られています。それは売買できる人が減ってくるということにつながります。
ましてや銀行から融資を受けることのできる人は、不動産投資で実績のある人なので、売却前提で初心者が購入した「ババ抜き物件」を選択することはないでしょう。
不動産投資コンサルティング会社が高金利の金融機関と一緒になって提案してきた「地方中古RC一棟物件を5年後に売却」は短期間でキャッシュフローと投資利益を得るには有効な手段だったかもしれません。
しかし2〜3年前に購入した物件を予定通りに5年後売却することはすでに厳しくなっているのが現状ではないでしょうか。
もはや「地方中古RC一棟物件は、キャッシュフローが出て、多額の売却益が出すこともできる」という不動産ではなくなっています。
「地方中古RC一棟物件は、売却しても利益が出ない」のが現実なのです。
サラリーマンが長期保有で堅実に不動産投資をする対象の物件としては「地方中古RC一棟物件」は、すでにリスクしかない不動産になっています。
それでもある有名投資家の提案物件には「地方のRCが土地値価格で出ました！」という案内がきます。今の時代に手を出せるサラリーマンはほぼ皆無なのではないかと思います。