不動産投資で家賃収入を得るという考え方は実にシンプルです。貸し出している不動産から得ている家賃に対して経費と返済を除いて残るお金の流れを指します。
不動産投資関連の本やセミナーなどでは投資初心者であれば「キャッシュフロー」にこだわって投資することを進められることが多いです。
不動産経営として実績もなく、手持ちの現金に余裕がない場合は、一定規模まではキャッシュフローにこだわって投資を進めるのはセオリーとされています。
一般的なキャッシュフローとは
一般的なビジネスでいうキャッシュフローとは、取引によって実際に得られた収入（現金）に対して、外部への現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことをいいます。
この現金の流れであるキャッシュフローを正しく管理していないと銀行への返済、外部取引先への支払いができなくなります。
そのため、キャッシュフローを正確に把握して、かつ管理することがとても重要になります。
これと同じような考え方で、サラリーマンによる不動産投資で借入をして投資を行う場合は、銀行への返済が滞らないようにしないといけません。
きちんとキャッシュフローの出る投資をしていないと、賃貸経営が継続できないからです。
土地持ちの地主などでない限り、サラリーマンなどの一般的な不動産投資家の初心者にとって返済が確実にできる投資になっていることが重要です。
土地など担保力がある不動産を所有していけなければ、まずはキャッシュフローを重視した投資を目指すことになります。
不動産投資でのキャッシュフローの実体は
「キャッシュフローは収入である」と捉えることがあります。
実際に入ってきた家賃から返済金額を引いたお金で「生活費に充当」したり「趣味のお金に利用」「海外旅行へ豪遊」する人が多いかと思います。
しかし「キャッシュフローは利益の先食い」でしかありません。
「家賃収入が少ない」「金利が高い」などの対策に関して「融資期間」を伸ばすということを考えます。融資期間が長いと返済金額の「利息」が増えて「元本」が減ることになります。
逆に融資期間を短くしてキャッシュフローが少なくなった場合、「利益が少ない」と考えがちですが、その分返におけるの元本が減って「不動産を所有するための利益を得ている」のです。
つまりその家賃収入は「将来入ってくる利益を先にもらっている」だけに過ぎないのです。
また融資期間が長いと長期間の不動産経営になります。そうなると建物が古くなり、競合の賃貸物件も増えて空室率が高くなっていきます。
結果、当初予定していたキャッシュフローが見込めなくなるリスクも高くなり、返済できないリスクも高くなります。
家賃収入に「浪費する」のはNG
そうなると安全に投資を進めたいのであれば「不動産投資の家賃収入を使ってはいけない」という考えになります。
キャッシュフローを使って「キャバクラで派手な飲み会」をしたり、「高級な時計や車を購入」するのは、良くないことだとわかってきます。
では家賃は貯めるだけなのかというとそうでありません。「再投資」をしてお金を増やしていくのであれば使い方としては間違ってはいません。
先ほどの「飲み会も人脈をつくるため」と言い切れれば「再投資」なのかもしれませんが、再び「現金」として戻ってくるのには時間がかかると思います。
キャッシュフローが出るからという理由で物件を選定して購入するのは間違いではないですが「浪費するため」ではありません。