中古戸建によるシェアハウスにリスクはないか

あぱぶろ

4年前

不動産投資には対象となる物件が様々あります。住居系、テナント系、民泊系など借りるターゲットが個人なのか法人化よって分けることができます。

住居系だけでも「単身用」「家族用」と細分化されています。

アパート型のシェアハウスは価格が高い

「単身用」の派生として共同生活する「シェアハウス」投資が一時期話題となりました。

通常のアパート経営と違って、同じ面積の土地に対して個人の居室スペースを小さくすることがができます。

そうなれば、入ってくる家賃収入が増えて、利回りが高くなる傾向があります。

しかし「かぼちゃの馬車」は不当な不正融資による購入で社会問題化し、シェアハウス投資が全面否定されたことが記憶に新しいところです。

「かぼちゃの馬車」はアパートのような作りをした物件で、水回り（キッチン、風呂、トイレなど）が共同になっているタイプです。

基本は新築アパートと同じ形式なので、シェアハウスといえども建築費などもかかり販売価格が高くなっていました。

今、注目されているのはアパート形式ではなく、「中古戸建」を活用したシェアハウスです。

中古戸建は地方になれば現金で購入できる価格帯もあり、年収が低い人や自己資金が少なく銀行からの融資が組めない人でも不動産投資が始められると人気があります。

中古戸建は、通常であれば家族向けに貸し出しをします。

家族であれば長期的に住んでくれることが期待できるため、家賃収入が安定的に入るからです。

新しいシェアハウスは、戸建てを活用した形になります。

戸建てであれば３LDKの間取りが多いので、2～3人に貸し出すことができます。

シェアハウスのように十数人の共同生活ではないので、管理も容易になります。

場合によっては、友達同士で貸し出すこともできます。

シェアハウスは、建築基準法において「寄宿舎」に該当します。

中古戸建からシェアハウスに変更する場合には、用途変更の届け出などを行わなければなりません。

またシェアハウスは一般的な住宅とは建築基準法上の基準が異なります。

基準を満たすために追加での費用が発生することもあるので注意が必要です。

届け出を行っていないシェアハウスは「非合法」となるため行政指導が入る可能性があるので注意が必要です。

中古戸建とはいえ、そのまま貸し出すことができません。

価格安く購入できたのであれば、相当建物も古くなっていますのでリフォームすることが必要です。

最近ではリノベーションとして付加価値をつけてデザイン性のある戸建てに作り替えることが流行っています。

リフォームする手間なども問題なく対応できる行動力がある人であれば、戸建て住宅で貸し出すより、高い利回りが期待できます。

「かぼちゃの馬車」が失敗したのは、購入する側が不動産投資の知識もなく単なる「投資商品」として購入してしまったことです。

シェアハウスはパッケージ化された「投資商品」ではないということです。

管理面では、通常のアパート経営より難易度が高い場合もあるので、すべてを管理会社に委託すれば安心というわけにはいきません。

一方でシェアハウス自体に投資をして、確実に収益を上げている投資家もいます。

シェアハウス特有のメリット、デメリットを把握できることで結果に差が生まれます。