不動産投資を紹介するチラシやインターネットの物件情報でよくみられるのは「オーナーチェンジ」物件です。
空室でも満室でもなく「オーナーチェンジ」として記載されている場合があります。このオーナーチェンジ物件は購入しても良いのでしょうか。失敗することはないでしょうか。
購入者の立場からのメリット、デメリットを紹介します。また購入して不動産投資として失敗しないための方法も説明します。
目次
オーナーチェンジ物件とは
そもそも「オーナーチェンジ」物件とは何のことでしょうか。
言葉で記載すると「オーナー（所有者）」が「チェンジ（変わる）」ということで不動産の所有者の変更できる物件ということになります。
つまり物件の状態としては「すでに居住している入居者がいる状態」のことになります。
アパートやマンションなどで物件購入時から入居者がついている状態になるため、すぐに収益が入ってくるという安心感があり、収支計画も見通しやすい不動産物件です。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件のメリットは繰り返しますが、すでに入居されて家賃収入がある状態にあるため、不動産投資の初心者でも始めやすいということが一番のメリットとして挙げられます。
入居募集の負担がない
不動産投資で大事なのは入居者募集です。入居されることで家賃を得ることになるのですが、募集するには時間とコストがかかります。
人気エリアで競争力のある間取りなどの物件であれば問題ないです。
しかし初心者が空室状態で物件を購入すると、想定以上に募集するための広告費やリフォーム代などでお金が掛かったりと苦労する可能性があります。
収支計画が立てやすい
すでに家賃が確定しているので、収支計画を具体的に立てることができます。物件価格に対して利回りも明確になります。
どれくらいの頭金を用意して、どれくらいの融資を受ければよいかシミュレーションができます。
オーナーチェンジ物件のデメリット
初心者には向いているオーナーチェンジ物件ですが、家賃収入以外で見えないデメリットも存在します。
物件の状態がわからない
すでに入居者が入っているので物件の状態がわかりません。「クロス（壁）はきれいなのか」「水回りは大丈夫なのか」「エアコンは故障していないか」などの状況が把握できません。
購入時の手がかりは「間取り図」のみです。空室状態の写真を残している場合もありますが、新築当時の場合もあるため詳細には把握できません。
物件の状態が悪いと退去時にリフォーム費用がかさむ場合もあります。
入居者の属性がわからない
入居者が誰なのかは、賃貸契約書を見れば確認できます。
しかし「入居者の属性に問題がないか」「周囲に迷惑を掛けるような人なのか」などは把握できません。
長期的に住んでいるのであれば、多少安心できるかもしれませんが、入居者を選ぶことはできません。
利回りが高くない
すでに家賃収入がある物件なので、オーナーが売却する際の価格は高くなる傾向にあります。
人気エリアであれば、新築の利回りとさほど変わらない場合もあります。周辺の相場価格と比較しながら検討する必要があります。
オーナーチェンジ物件を失敗しないためのポイント
オーナー物件を失敗しないためのポイントは、事前の調査を徹底的に行うことです。単一的な物件情報で判断するのではなく、あらゆるチェックポイントを確認することです。
管理会社を確認する
不動産投資を長く続けるためには「管理」が重要です。管理会社が適切な対応をしているかの見極めが必要です。
管理している会社は長期間、物件を預かっているからと言って安心できません。
管理会社の姿勢、担当者の対応などを確認します。もし不自然なところがあれば管理会社を変える選択肢を持っても良いくらいです。
入居者の状況を確認する
オーナーチェンジ物件の中には悪質な物件が含まれているものがあります。
それは本当は空室だったのに、意図的に入居者を住まわせることです。
いかにも家賃が入ってくるかのように見せかけて、売買契約成立後に入居者が退去してしまうことがありますので注意が必要です。
オーナーの売却する理由を確認する
オーナーチェンジするくらいなので、売却する理由があります。
投資用不動産は購入して安定しているのであれば、「売却する」必要がありません。
売却するための理由が何かしらあるはずなので、その内容を不動産会社を通じて確認する必要があります。
「現金化に急いでいる」「資産整理をしている」というポジティブな理由もあれば「入居者のトラブルがあり処分したい」などネガティブな理由も存在します。
理由によっては物件の評価が出てきますので、こちらは確実に確認しておくべきです。
オーナーチェンジ物件は購入してよいのか
オーナーチェンジ物件は、最初から家賃が入ってくるので、サラリーマンで初めて不動産投資をするには安心感があります。
しかしデメリットも存在することも理解しておかなくてはいけません。
納得のいく物件、入居者を選定するのであれば、「空室物件をリフォームして始める」という選択肢も出てきます。
不動産投資で始める物件はどれが良いのかは、その人の置かれている条件によって異なってきます。
不動産投資で得たい目的が「家賃収入なのか」「資産形成なのか」どの項目を優先するかを明確にする必要があります。
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