不動産投資で常に「プランＢ」を持っている人が強い

あぱぶろ

5年前

不動産投資に完璧なプランはない

不動産投資をするうえで絶対に満室経営が続く保証はありません。サブリースというサービスもありますが契約変更もできるので完全ではありません。

不動産投資を完璧にするのではなく、常に「プランB」と呼ばれる代替案を用意しておくことが大事です。

ビジネスを行う上で新しい企画や対応策を検討する際に最善の方法を検討します。その最適な方法を「プランA」と呼びます。

その「プランA」が想定外の展開になり実行ができなくなることは往々にしてあります。その際に代替案としての「プランB」の存在は重要になります。

「プランB」は上手くいかなかったときのバックアッププランなのです。不動産投資で想定外の損失が出た際にもバックアッププランを用意しておくことで、被害を最小限にすることができますし、場合によっては「プランA」より効果が出る場合もあります。

不動産投資で「空室になったら」「金利が上昇したなら」「台風被害が起きたら」と想定できないことが起きた際に対応できるかが重要になります。

そしてこの代替案「プランB」も情勢によって変化に対応できるようにいくつも選択肢を用意しなくてはいけません。

「プランB」が発動しないのが一番良いのですが現実はそうとも限りません。その状況をリカバリーするないし他の方法で補填するといった選択肢をたくさんもっていることが重要です。

収支計画が上手く回らなかったときに何をするかが重要になります。収支が回らないのは「空室が出た」時になります。その際に空室対策として何をするべきかの判断が必要になります。

下記のような内容が空室対策として一般的に挙げられます。

今あげたリストに対してすべて行う必要はありません。それなりのコストと時間が必要になります。

賃貸市場の繁忙期となる2～3月のにすることと夏場の閑散期に行うことでは効果が全く違います。

経験によるものではありますが、様々な「プランB」を持っている管理会社と連携することが大事になってきます。

その時も完全にお任せをするのではなく、アイディアを言って試してもらうことも大事です。普段の会社でも使っているテクニックがあれば、空室対策に適用する可能性が高いです。

あまり積極的に言うと管理会社が後ろ向きになることもあるかと思いますが、思わぬアイディアで難局を突破できることもあります。

私も空室の際にマイソクが一般的な使いまわしだったので、ビジネスでも得意だったパワーポイントで作ることで、集客に貢献できた事例もあります。

不動産投資は購入したもので経営が続けられることが一番最適です。

無駄な借金や時間を使わずに返済できれば投資としては成功だと思います。

それでも収支が何とも上手くいかないとしたときに「プランB」の究極の選択肢は下記の2つしかありません。

どちらも究極の選択肢で多大な時間とお金がかかります。

「不動産を追加で購入する」と言っても補てんできるほどの不動産物件を探すことは大変な労力を伴います。ましては銀行の不動産投資への融資が厳しい中では思うように増やすことができないと思います。

また「不動産を売却する」という選択肢も同じく、購入者側に融資がなければ売ることが困難になります。値下げしてまでも売却するとなると、収支計画が大幅に悪くなる可能性が高いです。

「不動産投資」のリカバリーを「不動産」を行うのは、今の時代では現実的ではありません。

これからの時代は、副収入のベースは「不動産投資」におきつつも、入ってきたお金で再投資することが重要になってきます。

従来であれば「株式投資」などの運用で得たお金を頭金にして、銀行からの融資を受けることでレバレッジを効かせた「不動産投資」を行うのが理想的な投資スタイルでした。

逆転の発想ですが「不動産投資」が出来ているのあれば、「不動産」に再投資するのではなく「株式」に再投資することで貯蓄を増やしていくのです。

その方法が今は堅実的だと思います。「不動産投資」の状況が好転するのであれば、その時に貯まったお金をさらに頭金にして「不動産投資」をしても遅くはありません。

また今の時代であればネットビジネスに再投資することも可能な時代です。

最初からホームページを立ち上げなくても「サイト売買」ができる時代です。投資対象になりそうなサイトを購入してリニューアルしてビジネスにつなげることもできます。

そして究極は中小企業の事業ごと購入する世界もあります。少し前に話題になった数百万円で会社を購入するスキームです。

いずれにしても「不動産投資」だけで進めていくにはリスクの高い時代になってきています。

不動産投資で専業大家になった人が、次のステップとして本を出したり、セミナー講師やコンサルティング業務を行って副次的にお金を稼ぐことは、今から参入しても難しいと思います。

視点を変えて「プランB」を多くもっている人がこれからは強いと思います。