「地方のRC一棟物件」を購入した不動産投資家は、ここ数年ブームのごとく購入が続きました。
首都圏ではなく、東海地区、北海道地区など東京の不動産投資家からすれば、現地にいく機会も少ない立地ですが、利回りとキャッシュフローの良さに惹かれて購入したサラリーマン大家が多く存在しています。
しかしながら、実際には運営管理費の高さと思いのほかの空室率が続き、当初予定のキャッシュフローが残せないと聞きます。
コストを下げるべく自主管理に踏み切りたくても、遠方かつ多忙なサラリーマンには到底不可能な状態です。
サラリーマンの給与所得から補填すべく持ち出しにならないようにするためには、「売却」という選択肢が出てきます。
ここ数年で購入されているのであれば、おそらく短期譲渡所得になるので、税金も高くになりますので、最悪の場合、損切覚悟で売却をしなくてはいかなくなります。
しかし現状では「売れる」だけでも良いと思わないといけません。
スルガ銀行で買ってしまった物件の行く末
しかしながら、このように不動産賃貸の経営ができないリスクのある物件が買ってしまったのはなぜでしょうか。
これは他ならぬ「融資がついてしまった物件」なのだと思われます。昨今の低金利時代でありながらも通常の金融機関では融資対象にならない物件でも、積極的に融資をしていた銀行があります。
その一つが「スルガ銀行」だと言われています。
「かぼちゃの馬車」での不正融資で一気に有名になった「スルガ銀行」ですが、以前から、耐用年数オーバー物件でも購入できる銀行として重宝されていました。
「スルガ銀行」独特の物件評価とスピード融資で多くの不動産投資を実現してきました。
しかし売却しようにも「スルガ銀行」の評価で融資できた物件なので、当然、他行が融資することは難しくなります。
「スルガ銀行」で評価されたものは、やはり「スルガ銀行」で購入できる人にしか売却できなくなっているようです。
現状「スルガ銀行」は来春まで「不動産投資」に関する融資の業務停止になっているので、新たに売却するという動きがとれにくくなります。
そうなれば、安い価格で売却せざるを負えなくなり、借金だけが残るという最悪の事態になります。赤字経営の物件でも継続して持ち出し覚悟で返済しつづけるか非常に悩ましい選択になります。
有名不動産投資家や不動産投資コンサルティング会社は、こぞって融資をつけれる銀行として「スルガ銀行」とリスクの高い「地方のRC一棟物件」の組み合わせで売り続けていた事実があります。
「金利は交渉すれば下げられる」「収支が合わなければ売却する」と提案しつづけて、本来リスクを伝えていなかった可能性が非常に高いです。
もしもそのような有名不動産投資家や不動産投資コンサルティング会社が「不動産投資は自己責任である」と言い放つのであれば、新規参入を目指した「サラリーマン大家」からすれば、非常に許しがたい事実だと思います。
