東証一部上場会社「TATERU」の不正融資
「TATERU」の株価が急落しています。3日連続でストップ安です。不正発覚ニュース前からすでに50％近く下落しています。
今回の一連の対応に関して、アパート会社の信用としての代償があまりにも大きいです。
株価なので、本業の売り上げにはまだ直接影響は出てこないと思いますが、「TATERU」のアパートを所有したくても、「融資」が付きにくい状況になるので、購入できない状況が続くかと思います。
不動産投資の融資に詳しい人の話によりますと、スルガ銀行の件で多くの金融機関がさらに「融資が厳しくなる」と嘆いていました。※逆に今までが緩すぎたという意見もありますが、、
東証一部企業で急成長している会社が起こした不正融資です。
スルガ銀行と合わせて不動産投資での不正融資が常態化しているのではと疑われても仕方ありません。
不動産投資を真面目に行いたい立場としては、非常に残念ですが、事態の収束と不動産投資の健全化を期待いたします。
TATERUで提案された見積内容は判断できなかった
3年以上前の話ですが、「TATERU（当時はインベスターズクラウド）」の見積書を改めて確認いたしました。
当時は初心者でしたので、新築アパートの相場観や見積書の項目に関して理解をしていませんでしたが、気になる点が何か所かありました。
「表面利回り」しか記載がない
今回の不正融資で「6%」台の利回りのアパートだったという事実がありましたが、「TATERU」の表記はおそらく表面利回りだと思います。
表面利回りは、アパートの価格評価をする上での基本的な指標の一つです。
利回り計算には「表面利回り」と「実質利回り」があります。
広告上では、「表面利回り」で示すことが多いのですが、正しく提案する会社であれば、実質利回りを説明すべきだと思います。
表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
実質利回り＝（年間収入－運用諸経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100
例えば下記のような条件になると、利回りによって差が出てきます。
・年間家賃収入：1,000万円
・不動産価格：10,000万円
・購入諸経費：1,000万円
・運用諸経費：200万円（年間）
表面利回り
1,000万円÷10,000万円＝0.1（10.0％）
実質利回り
(1,000万円－200万円)÷(10,000万円＋1,000万円)＝0.072（7.2％）
ぐっと現実的な数値になります。
今回の不正融資が表面利回りが、6%台としたら実質は、5%以下かもしれません。
融資金利にもよりますが、6%台であれば満室経営でも厳しいシミュレーションになると思います。
諸経費が高い
土地、建物以外に購入する際に、手続きや火災保険代など入れて諸経費を見積もります。
通常、一般的な売買だと販売価格の8〜9%くらいが諸経費だと思いますが、TATERUの見積明細をみると10〜11%になっています。
当時は、アパート会社の提案を受けた初期段階だったので、他社と比較できなかったのですが、改めてみるとTATERUしかない項目がありました。
コンサルティング費用
他社でも見たことがない項目費用でした。
融資あっせんのコストと書かれていましたが、今となってはよくわかりませんでした
その他工事
追加工事の記載ですが、用途が不明です。
通常だと水道工事費など具体的な記載があるのですが、特に説明がなかったと思います。
金額も100万円単位でした。
予備費
1番理解できなかった項目です。
返済出来なかった場合の返済予備費との説明でしたが、初回満室補償なら必要ないのではと思った内容です。
内容が理解できないものは必ず説明をもらう
初心者なので、見積内容で意味がわからないものは、基本的なことでも必ず聞くようにしています。
アパート会社には説明責任があります。
あとアパート会社は、提案内容を比較することも絶対です。
業界標準の用語なのか、特定のアパート会社独特の用語なのか理解はしておく必要があります。
アパート会社の金額は値段交渉は、基本できないと思います。
ただし、理解できないコストは、払う必要はありません。
説明が納得いかない見積内容であれば、購入自体をやめたほうが良いと思います。
