大手デベロッパーが販売する投資用マンションの表面利回りは4％

あぱぶろ

4年前

長く続く超低金利下が続くなかで将来の老後に備えて「投資」をすることを勧める記事の中に「マンション投資」を挙げていることがあります。

コンパクトマンションと呼ばれるような小規模なマンション投資への需要が底堅いと説明するのです。

東京都内のコンパクトマンションは常に人気

特に東京都心であれば通勤などにも利便性に優れた物件は、サラリーマンや働く女性を中心に自宅購入としても常に人気も高いのです。

結婚などで手狭になったとしてもそのまま貸し出すことができるとして、不動産投資としてのメリットにもつなげています。

新築ワンルームマンションといえば専業の不動産会社が開発、販売をしていました。

しかしここ数年では不動産大手デベロッパーも専用のブランドを立ち上げています。

特に人気のタワーマンションの中にワンルームタイプを備えるような動きもあり、投資用マンションの選択肢としての人気があるのです。

都心の一等地、タワーマンション、ブランド会社となればワンルームタイプでも価格帯も高くなります。

間取りは1Kと1LDKで専有面積が約25～約33平方メートルといったのが標準的な仕様です。

しかし価格帯は3000万円台と高価格です。エリアによっては4千万台後半といった価格で販売されています。

郊外のファミリータイプのマンションと変わらない価格帯です。

それでも資産価値のあるマンションであれば売れ行きが良いとのことです。

資産価値のあるマンションだとしても投資用とした場合の評価はどれくらいなのか

貸出をした際の家賃収入がどのくらい見込めるかとした場合、わかりやすい指標のが「利回り」です。

特に販売時には購入金額に対する家賃の金額だけで算出する「表面利回り」で説明することが多いです。

さきほどの約25平方メートルのワンルームタイプの販売価格が3500万円で、想定家賃を月額12万円として「表面利回り」は4.11%程度になります。

実際に売り出されているコンパクトマンションの表面利回りは4%程度の物件が多いようです。

都内のコンパクトマンションは表面利回りとしての旨味がほとんどありません。

借入金額にもよりますが、返済額が多いのであれば１1～2万円しか残らないかと思います。

新築による不動産投資であれば、表面利回りは7～8％は欲しいところです。

家賃収入である「インカムゲイン」にはほとんど期待できません。

都内の新築コンパクトマンションの最大のメリットは値崩れしにくいことにあります。

購入金額より下がることがないのであれば、売却したときに銀行に返済している元金分は差益となるのです。

新築コンパクトマンションの最大メリットを活かすのであれば、この売却による「キャピタルゲイン」しかないのです。

もし購入するとするならば、エリアも間違いのない需要のあるところでのブランドマンションを選択することが賢明です。

資金に余力のある富裕層は、こういったブランドマンションを買い進めていくのです。

ただしサラリーマンが頭金少なく購入するにはメリットのある投資物件ではありません。