今でもサラリーマンが新築アパートの不動産投資をするほうが良い理由

新築アパートで資産形成

不動産投資において「新築アパートは儲からない」と言われていることが多いですが、実際に5年間新築アパートによる運営を経験して確実に投資としてリターンを得ています。

当時は区分マンションを購入しており2000万円ほどの融資を受けていました。

新築アパートとなると倍以上の5千万円の融資を受けることに不安もありましたが、改めてアパートを購入してよかったと感じています。

新築アパートで不動産投資を行う特徴をわかりやすく述べたいと思います。

新築アパートの不動産投資の特徴

まず知っておきたいのは不動産投資の物件にはいろいろな種類があるのです。

ワンルームマンションのような一部屋だけの不動産投資もあれば、アパートのような一棟モノと呼ばれる複数の部屋を所有するものと大別されます。

 

項目 ワンルームマンション投資 アパート投資
物件価格
物件価格が低い
×
物件価格が高い
利回り ×
利回りが低い

利回りが高い
立地
都心の好立地が多い
×
郊外や地方の物件が多い
融資審査
審査が通りやすい
×
審査が比較的厳しい
修繕費用
修繕費用が少ない
×
修繕費用が大きい
売却
売却しやすい
×
売却しにくい

その規模に対して「新築」と「中古」という2種類が存在します。

それぞれに特徴がありますので比較表にしてみました。

項目 新築アパート 中古アパート
物件価格 ×
物件価格が高い

物件価格が低い
利回り ×
利回りが低い

利回りが高い
融資審査
審査が通りやすい
×
審査が比較的厳しい
入居付
入居付けが容易
×
入居付けが難しい
設備
設備が充実している
×
設備が充実していない
家賃下落 ×
賃料は下落する

賃料は安定している
修繕費用
修繕費用が少ない
×
修繕費用が大きい
保証
瑕疵担保期間が10年ある
×
瑕疵担保期間が10年ない

上記の比較項目に沿って説明したいと思います。

 

物件価格

物件価格に関しては中古より新築の方が高くなります。

中古アパートであれば築30年以上になると建物自体に価値がなくなり「土地値」物件とyoswatanバエれるくらいに「土地」のみの価格まで下がります。

一方、新築アパートは基礎工事から始めますので当然高くなります。ただし30年前とは比べ羅れないくらい安全性能や設備が進化しています。

設備に関しては、マンション並みのものアパートもありますので、大事にメンテナンスをしていけば今の築古アパートのような下落はしないと思います。

地域にもよりますが下記のような価格帯を目安にすれば良いかと思います。

項目 新築アパート 中古アパート
物件価格 5000万円〜1億円 2000万円〜5000万円

 

利回り

物件価格に差がありますので、当然「利回り」は新築アパートは低くなります。

新築アパートなので、家賃を高く設定できる場合もありますが、それでも利回りが中古アパートの方が有利です。

「地方の中古アパート」はキャッシュフローが出ると言われていますが、ここ数年の不動産投資ブームもあり、中古アパートを購入する人が増えて物件が価格が上がってしまいました。

以前のような利回りは期待できなくなり、下記のような利回りになっているようです。

項目 新築アパート 中古アパート
利回り(都市圏) 5〜6% 7〜8%

数字を見る限りでは都心であれば、それほど差が出てこなくなってきています。

むしろ後から説明します「修繕費用」のことを考えると中古アパートのお得感がなくなりつつあります。

建物構造もしっかりして設備の最新の新築アパートを購入した方が、長期間での収支では多く現金が入るかと思います。

 

融資審査

銀行からの融資は新築アパートの方が受けることが中古アパートより有利になります。

特に初めて不動産投資をする人であれば、他の借入もない人が大半だと思いますので、新築であれば多くの融資を受けることができます。

良い条件で融資を受けるには「長期間」で設定することが重要になります。長期間で設定することにより「キャッシュフロー」を多く得ることができます。

長期間で得るためには2つのポイントがあります。

1つ目は「耐用年数」です。融資期間を判断する基準として「耐用年数」をみます。建物の仕様に応じて耐用年数を設定しています。

細かく基準が設定されていますが、一般的な不動産投資の物件で使われる指標は以下になります。

木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

築15年のアパートになれば「22年ー15年=7年」と融資期間が7年になります。

7年の融資期間しかないとなると利回りが7〜8%しかない物件であれば、頭金を相当額入れなければキャッシュフローが出ません。

新築であれば、最大の22年間での融資期間が確保されるのです。

もう1つは「劣化対策等級」になります。

戸建てを購入する住宅ローンなどでも使われる条件ですが「劣化対策等級」とは、住宅性能評価のことになります。3段階で等級を評価しています。

手続きなどの取得は大変ですが等級2級であれば融資期間は優遇してくれます。

私も実際に最初に購入したアパートが等級2級でしたので、30年の融資を組むことができました。

また地方銀行やノンバンクであれば、さらに35年の融資を受けることができます。

「オリックス銀行」「静岡銀行」「千葉銀行」あたりの不動産投資に積極的な銀行は、35年の融資期間を得る可能性があります。

融資期間が長いということは返済金額が少なくなります。

そうなると同じ家賃収入から返済金額を引いたキャッシュフローが多く残るのです。

融資期間が長く取れる新築アパートは安定的に経営ができるので、より多くのキャッシュフローを期待することができます。

 

入居付

新築という条件だけで入居は問題なく入ります。

特に初めて一人暮らしをする女性などは、少しでも新しいアパートに入りたいと思います。

場所さえ問題なければ周囲に新たな新築アパートが出ない限りは住み替えになる可能性も低いです。

また新築で入居した人は長期で契約してくれる可能性が高いので長期的にも安定しています。

新築期間だけではなく数年経った状態でも「築浅」と呼ばれる部類に入りますので問題なく入居付けができます。

 

設備

最近のアパートはデザインもマンション並みの作りをしており設備も充実しています。

これに関しては日々アパート会社も進化しています。

10年前の新築と今の新築では大きく異なるので、アパート会社に資料請求などをして実際の設備を比較してみることをお勧めします。

築10年のアパートと比較してみると明らかに居住性が増しています。

項目 新築アパート 中古アパート
外玄関 オートロックあり オートロックなし
階段 内階段 外階段
キッチン 2口コンロ ミニキッチン(1口コンロ)
洗面台 独立洗面台あり 独立洗面台なし
インターホン TVインターホンあり TVインターホンなし
浴室乾燥機 浴室乾燥機あり 浴室乾燥機なし

自分も実際にみたところ、アパートとは思えないほどの居住性があります。

20年前のアパートと言えば外階段で同じような間取りが並ぶタイプで、ロフト付きが最新のアパート仕様でしたので、今の新築アパートはかなりの進化を感じます。

天井の高さやスペースの取り方をみてもマンションと変わらない仕様になっています。

「自分が住んでみたいアパートを基準にしてはいけない」という話も聞きますが、長期的に住んでもらうためには拘ったアパートでも良いと思います。

新築という名前で「安普請なアパート」は要注意です。レオパレスはまさに代表的なアパートなので新築の中でもランクがあることを理解しておく必要があります。

 

家賃下落

新築アパートの物件は「新築プレミアム」と呼ばれるくらい近隣の家賃相場よりも高い設定をすることができます。

これには色々な意見があります。「新築の時に取れるだけ家賃を取っておく」という考えもあります。

しかしここで注意していけないのは「新築プレミアム」の利回りのままで収支シミュレーションを立ててはいけません。

一部のアパート会社では永年続くような家賃設定で利回りを高くして見せている場合もあるので要注意です。

正しい収支シミュレーションは「家賃下落率」と「空室率」を入れておくべきなのですが、それでも甘い設定にしている場合があるので、自分でも試算し直す必要があります。

 

どんなアパートでも家賃に関しては必ず下がります。

 

下がる前提でで重要なのは下落率を最小限に抑えることです。

5%程度ならまだしも20〜30%の下落、酷いところだどほぼ半値で貸し出している場合もあるのです。

明らかに最初の家賃設定の間違いです。半値になっていれば半年間空室になっているのと同じです。

中古アパートを購入してバリューアップすることで家賃をあげることができる場合もあります。

それは近隣の家賃相場に合致している状態で、これ以上大幅な下落がないときに有効になります。

 

修繕費用

メンテナンスコストと呼ばれるものですが、新築はほぼ10年間は必要ありません。

外壁なども10年間は修繕する必要がないからです。

しかし先ほど述べた最近の新築アパートの仕様をみてみると10年でも全く問題ない外壁材を使っている会社があります。

そのような雨風にも強い外壁材を使っていれば10年経過しても修繕工事をする必要がありません。

部屋に関してもクリーニング費用がかかります。しかし新築であればクロスの張り替えなどは必要なくクリーニングだけで対応できる場合がほとんどです。

そしてこの費用は入居者に請求することができますので、オーナーの負担することが軽減されます。

中古の場合であればエアコンや水回りの修繕もかかり退去するたびに余計なコストが発生する可能性が高くなります。

保証

また新築であれば10年間の「瑕疵担保責任」という保証が付きます。

これは戸建て住宅も同じなのですが「住宅瑕疵担保履行法」に基づき10年間は瑕疵担保期間として保証がされるのです。

新築住宅を販売して建設業者は必ず入らなければいけません。これは中古アパートは瑕疵担保期間が短いのです。

最も新築アパートで瑕疵があるような建物を購入してはいけません。アパート業者も保証があるからと行って生半可なアパートを作ってしまうようでは信用を無くしてしまいます。

レオパレスはそれ以前の手抜き工事ぶりが露呈されてしまいましたが、最近の新築アパートはそのような被害を避けるために徹底をしています。

中には安普請なアパートを量産している開発業者もいるかもしれないので注意が必要です。

逆に今でも継続してアパートを開発販売している会社は、建物自体に自信を持っている表れであると思います。

 

新築アパートは長期的に見ればサラリーマンの味方になる

新築アパートを最初から否定する不動産投資家の方も多くいらっしゃいます。

中古アパートで多くのキャッシュフローを得て会社の給料を越えているような方は、新築アパートの利回りの低さを指摘します。

しかし中古アパートは難易度があります。時間があり専門的な知識がありと本業があるサラリーマンには正直難しいところもあるのです。

中古アパートの方が得られる金額は大きいかもしれませんが、長期的に不動産投資を経営していくのに新築アパートは無理なく続けられることができます。

サラリーマンの副業が推奨される中で「アパート」を一つ持っているだけで考え方が大きく変わります。

本業の忙しいサラリーマンに取って大きな味方です。

立地条件と家賃設定さえ間違いなければ安定的に家賃が入ってきます。

そして同じ新築でもワンルームマンションのような自分の給与から持ち出すこともありません。

また新築アパートは「土地」という資産もついてきます。

無事に返済を完遂できれば「地主」になりますので、そのアパートを担保に再び融資を受けることも容易になります。

キャッシュフローだけの目的であれば、中古アパートの選択肢もなくはありませんが、それなりの苦労とリスクが伴います。

「不動産投資」という言葉だけが先行して何から始めたら良いのかわからないのであれば、いきなり「新築アパート」を始めてみるのも「アリ」だと思います。

私も最初は「騙されているのではないか」という思いもありました。住宅ローン以上にお金を借りないといけないのですから不安もあります。

当然のごとく家族も反対しました。しかしお金が入ってくることを説明したことで納得はし始めてくれています。

最初は不安ではあるのは、みなさん一緒です。

まずは、資料請求やセミナーに参加するだけでもよいと思います。

私が購入した時はインターネットでの情報も少ない時代でしたが、最近は多くの情報収集を得ることができます。

新築アパートの比較サイトは無料で登録できるので、希望条件を入れてみて資料を請求してみるのもよいかと思います。

サラリーマンの年収だけでは不安を感じているのであれば、まずは行動を起こしてみましょう。

そこから自分に合う合わないの判断をしていくことが第一歩です。