今、初心者のサラリーマンでも比較的に不動産投資ができるのは「ワンルームマンション（区分マンション）」か「築古戸建」だと思います。
「築古戸建」は現金での購入が基本のようですが、「区分マンション」は融資が着く可能性があります。
私も最初は「区分マンション」が不動産投資として最適と信じていました。「新築」はさすがに高く利回りも低いので「中古区分」の一択でした。
「中古区分マンション」しか考えられなかった
当時は「一棟モノ」の選択肢がそもそもありませんでした。
まずは「小規模」でリスク少なくするという前提から、自分の身の丈に合うのは「区分マンション」しかないという思い込みでした。
しかし、当時から「区分マンション」を推奨している不動産投資家も少なく、関連する本も限られていました。
当然、地方での情報も少ないので「東京都内」に絞った形で進めることにしました。
結果、ある不動産会社のセミナーで紹介を受けた営業の方から提案された中古マンションを2戸購入することができ、しばらくは順調にお金が入ってきました。
2年くらい経ったころに、同じ会社で不動産投資をしている方から「すぐに売却したほうがいい」と言われ、売却に踏み切ることになりました。
中古マンションの売却を検討した理由は３つ
中古マンションを売却することになった理由としては、3つあります。
キャッシュフローが少ない
お小遣い程度であれば、問題ないのかもしれません。
自分が持っている区分マンション2戸は、当時は年間で税引きで40万円程度のキャッシュフローでした。
投資効率からしても、回収するまでに10年以上かかる計算です。
目標とする事業収入に時間がかかる
自分のスタンスとしては、給与が減少し始める10年後を目安に年間キャッシュフローを600万円以上もつことでした。
区分マンションをベースだと現金が潤沢にない限り達成するまでに時間がかかります。
600万円のキャッシュフローを安全に確実に取得するためには、複利効果が出る一棟モノでいくしかないという決断にいたったのです。
追加で融資がつきにくい
これが一番大きな理由です。
区分マンションは、土地もないため担保評価が低いのです。
その分、黒字経営だったとしても銀行からの評価が低いため、融資枠がとれないのが実情でした。
新築アパートを購入する会社からも、アパートを中心に不動産投資を行うのであれば区分マンションを持っているメリットがないので売却を勧められていました。
しかし、現金で購入できるくらいのキャッシュフローを得ることができるのであれば、都内の中古区分マンションは、安定しているので良いかと思います。