「投資用不動産」を所有し続けているのは成功の証

不動産投資で「出口戦略」が重要だという話があります。「出口戦略(売却)」ということを意味していますが、今の御時勢では売却するほうが大変難しい状況になっています。

 

数年前まで不動産会社はもとより不動産投資家の本やセミナーでも連呼していた「出口戦略(売却)」ですが、最近はそのような話を聞くことが少なくなりました。

 

不動産投資の評価が確定する「出口戦略」とは

アパートやワンルームマンションを所有している時に期待通りの家賃収入が得られるだけでなく、思惑通りの価格で売却できなければ、最終の収支が確定しないと言われています。

 

不動産投資は2種類の収益方法があります。それは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。

インカムゲイン 資産を保有することによって得られる定期的に入る利益
キャピタルゲイン 資産を売買することによる売買差益で得ることができる利益

「キャピタルゲイン」によって「出口戦略」が成立するということです。

 

しかし出口戦略と呼ばれるものは実は「キャピタルゲイン」だけではありません。マンションでの不動産投資であれば下記ような戦略が考えられます。

マンションによる出口戦略
  • 売却する
  • リノベーションして売却する
  • 定収入源として持ち続ける
  • 自宅にする

アパートでの不動産投資であれば、土地を持っているのでさらにバリエーションが増えます。

マンションによる出口戦略
  • 売却する
  • リノベーションして売却する
  • 解体して更地にして売却する
  • 解体して更地にして新築アパートを建てる
  • 解体して更地にして自体を建てる
  • 定収入源として持ち続ける
  • 自宅にする

 

投資用不動産が売却しにくい状況が続く

利回りが高い不動産を購入するには「新築物件」より「中古物件」です。多くのキャッシュフローを得るには中古物件がメインになります。

 

しかしこの中古物件の融資承認が出ない状況が続いています。中古物件を購入するには、相当額の頭金を用意しないとローンが出ない状態です。

 

「中古物件」においてかつて積極的な金融機関であった「スルガ銀行」が融資を再開しましたが、「新築ないし築浅」以外には融資をしない という方針が出ています。

 

耐用年数が少ないなど長期的に採算性が見えない不動産に対して融資することは、金融庁からも指導もあるのかしばらくは難しいと思います。

 

必然的に投資用不動産が購入しにくい状況が長期化します。「融資も出ない」となるとキャピタルゲインを目的とした売却は不利な条件が続きます。

 

不動産投資家のブログなどを見ても「物件を購入できた」という人も少ないですが「売却できた」という人はほとんど見たことがありません。

 

出口戦略が厳しくなったというほかなりません。

 

完全返済することが本当の出口戦略

数年で売ること前提に大規模RCマンション一棟などを購入してきた不動産投資は破綻するリスクが高くなったのではないかと思います。

 

減価償却狙いで耐用年数超えの築古アパートも同様です。融資が厳しいので購入できる人は現金を出せるなど限られているのでキャピタルゲインは難易度が高くなります。

 

売ること前提がそもそも不動産投資のトレンドからは脱線していたのかもしれません。

 

不動産投資として「保有しても安全な不動産物件を購入して、期間をかけて無担保に資産にする」 が本当の出口戦略だと思います。

 

完全に所有することができれば、先ほどのような出口戦略を選択肢が増えていきます。

 

不動産を継続保有できているのは成功の証

投資用不動産を無担保で所有し続けるだけで、家賃収入での現金が増え続けていきます。

 

「必死に自分で探して購入した」「業者に提案され購入した」いずれにせよ縁あって購入できたものです。買いたくても買えない人が多い中、それだけでも恵まれています。

 

「自分にとって不動産投資とは何か」を個々に考えることが大事な時代です。不動産投資はキャッシュフローが全てではありません。

 

周囲に流されずに自分のペースで不動産投資ができることが、本当に良い不動産投資のではないかと思います。

 

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