新型コロナウイルスの感染が東京都を中心に再び広がりつつあります。経済対策の視点が重要なのか3月ほどの騒ぎになっていません。
政府も「専門者会議」を廃止したり、「緊急事態宣言を再び行う」など迷走感が否めません。中途半端な対策で夏を超え、秋冬を迎えるのはリスクが高くなる一方です。
個々の意識でコロナを予防し、新しい生活様式が示すことを徹底するしかありません。
特に経済的に不安になるのであれば、じっと耐えるのではなく先回りして副業を始めるなどの積極的な行動が求められそうです。
不動産投資の人気が高まる
先月くらいから「不動産投資」に関する記事やセミナーなどが増えてきた感じがします。
経済的不安ともなれば、「投資商品」が注目されるので、その流れの一つではないかと思います。ただし詐欺まがいの「投資商品」もあるので注意が必要です。
特に不動産投資は「新築ワンルームマンション」の過剰なまでの営業電話などでネガティブな印象が先行します。
おそらく、周囲の人に「不動産投資をやりたい」と相談しても反対することが大半だと思います。
しかし「不動産投資」はミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれるほど「投資商品」の中では比較的安定したカテゴリーに入ります。
不動産投資は「物件」選択が最重要
不動産投資に限っては「物件」の良し悪しで所有期間の収益性を左右します。
それだけ購入時には物件を探したり、現地調査したりと時間を掛けることが大事とされています。
駅からの距離、周辺環境はもちろんのこと、戸数や間取りも重要な視点です。
また将来的に売却などを考慮するのでれば、土地の形状や道路付けなども検討する際には必要になってきます。
自宅を購入するのと同じくらい、不動産投資の物件は気軽に購入できるものではありません。
「駅から5分」だから良いという訳ではない
首都圏では不動産投資に限らず、不動産の基本としては公共交通機関から近いほうが良いとされています。
駅から近いほうが土地の値段も安定していて、駅自体が発展し人口が増えていけば、土地自体の値段もあがり「資産性」が良いからです。
しかし不動産投資の視点では、必ずしもそうとも限りません。
家賃収入が数千万円規模の方が「駅から徒歩5分以内の物件しか購入しません」と断言されたことがあります。
しかし収益性を考えると逆にデメリットになる場合もあります。
「駅から5分」は購入費用も高く家賃に反映
例えば乗降客の多い人気の駅から近い土地は、そもそも流通されることが少ないので希少性が高く、物件値段が高値になります。
まずここで購入するハードルがあります。また購入した物件で利回り高く回すには、家賃を上げるしかありません。
家賃が高いと賃借できるターゲットが絞られてきます。学生ではなく社会人、社会人でも安定した仕事がある人などと賃貸契約する確率が少なくなります。
一度入居すれば安定するかもしれませんが、空室ともなれば入居までに時間がかかるリスクも出てきます。
新しい生活様式に適応した賃貸物件が必要
家賃に加えて、コロナ禍による3密を避ける「新しい生活様式」の合致しているか重要になってきます。
「駅5分」ともなれば商店街も近く、人通りも多くなりやすいです。
緊急事態宣言後は、飲食店はオフィス街より住宅街の店舗のほうが利用されているという話です。
地元のほうが3密になりやすい傾向が出てくるのかもしれません。
また、コロナ禍によるテレワークが本格化すれば「駅5分」である必要はありません。
入居者が「駅から5分の家賃9万円ワンルーム」より「駅から10分の家賃6万円の１DK 」を選んでもおかしくありません。
一時的なものかもしれませんが、不動産投資は長期的な投資なので、あらゆる状況でも対応できる物件が必要になります。
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