2020年「不動産投資」の大予測

無事に年も明け、東京は天気が晴天となり清々しい日となりました。日本の経済も晴れやかな日々が続ければと思います。

 

昨年も不動産投資関連では色々とありました。不動産投資業界に激震が走った「かぼちゃの馬車」ショックから1年半以上経過していますが未だに完全回復の状態ではありません。

 

昨年も「レオパレスの施工不良アパート問題」「フラット35悪用による投資不動産」「TATERUのアパート事業の縮小」など未だに不動産投資全般に逆風が吹き荒れています。

 

完全には不正は消えないものの業界全体で「安心して投資できる」土台を作り始めている動きがあります。不動産投資を志すサラリーマンの初心者が新たに参加できるようになれば良いと思います。

 

自分なりの2020年の不動産投資に関する予測を立てたいと思います。

 

予測① 築古戸建ブームが終焉の兆し

一棟系と呼ばれるアパートやマンションへの融資が厳しくなっている状態で、にわかに「築古戸建」から不動産投資を始める初心者が増えてきたと思います。

 

地方の築古戸建であれば数百万円で購入できるものがあり、銀行の融資を使わずに現金さえあれば不動産投資を始めることができるといった内容です。

 

現金で購入を買い増しを行い、担保力のある不動産を活用して一棟アパートやマンションを購入して資産を拡張していくスキームです。数年前であればこのスキームは有効でしたが、昨年末から厳しい状況になっている声が出てきています。

 

理由① 利回りが高くなくなってきた

都内の築古戸建は高すぎるので購入対象として現実的ではありません。そうなると必然的に地方の築古戸建となります。以前まであれば、利回りが10%後半や20%台とかなり高い数値の物件が存在していました。

 

しかし、今現在では地方の築古戸建でも10%しかとれないような物件が出始めています。築古戸建はリフォームが前提となるので、追加コストを考えるとそこまで利回りが期待できないのではないかと思います。

 

このような現象は、ある不動産物件と酷似しています。それは「地方一棟RCマンション」です。同じような利回りの減少傾向がありますので少なからず、不動産投資としての旨味がなくなっていくのではないかと思います。

 

理由② 仲介する専門の不動産会社が少ない

購入金額が少ないため、手数料がメインの売上となる仲介する不動産会社にとっても旨味がありません。数百万円の築古戸建であれば、手離れの良い中古区分マンションを販売しているほうが効率が良いです。

 

積極的に仲介する不動産会社が少ないとなると、投資用不動産としての知識のある会社が少ないということになりますので、経験値があるパートナーが少ない分、契約面や運用面でも苦労する可能性が高い です。

 

理由③ リフォーム費用の高騰し始めている

リフォームする金額が年々高くなっていると言われています。特に地方の場合は競争する会社が少ない場合もあり、都内で発注するより高くなっている場所もあるようです。

 

DIYでリフォームしますという不動産投資家もいらっしゃいますが、それは特殊なスキルを持っているのと時間に余裕がある方の話です。一般のサラリーマンが全員できるとは限りません。

 

先ほどの利回りに対してもリフォーム代がかかってしまうのであれば、時間とコストが想定以上に収支を圧迫します。地元の人への社会貢献的な位置づけで築古戸建の再生する気持ちがなければやっていけない と思います。

 

予想② 地方銀行の復活

土地ももっていないサラリーマンが不動産投資に必要なのは「物件」と「金融機関からの融資」です。この二つがなければ始めることすらできません。

 

「物件」に関しては、年末に不動産会社に数社聞いたところ価格が落ち着き始めているというコメントでした。(昔が異常に高値を付けすぎていたということでもあります。)

 

そうなるともう一つの要因である「融資」の復活が期待されるところです。これには微かな光明が差し始めてきています。

理由① 新業態の参入

SBIホールディングスによる第4のメガバンク構想としての「地方銀行再生」や株式会社ノジマによる「スルガ銀行の筆頭株主化」など新たな動きがありました。

 

経営不振には変わりがない地方銀行に対して、IT関連の企業がさらに参入することは大いに予想がされます。住宅ローンのさらなる低金利化やインターネット専用商品の開発などは積極的に展開していく予想が高くなります。

 

不動産投資に関してもIT分析による評価などを踏まえた「アパートローン」が出てきても不思議ではありません。 画期的な専用商品が出ることが予想されます。

 

理由② 新築不動産への積極的な投資

地方銀行による新築不動産への投資が積極的になることが予想されます。すでにスルガ銀行では「新築ワンルームマンション」を中心に不動産融資が再開されているようですが、もう少しの規模の大きい新築パートへの融資の再開を検討している という情報が入りました。

 

以前のような「地方」「耐用年数越え」「RCマンション」といった不安定な投資用不動産物件への融資は破綻者を増やすだけです。 金融庁の指導もあり、このような不動産物件には積極的な融資はもうできません。

 

しかし資産価値のある不動産物件であれば、融資は開いていくと思います。その一つに新築系は今後も安定的に融資をしていく と予想します。

不動産投資は健全で堅実なスタイルだけが復活する

不動産投資バブルにあった「資産規模だけ増やすような不動産投資」や「融資を出るだけ購入する不動産投資」はもはや過去の話となり、メガ大家と呼ばれるような大規模での不動産投資家になることが難しくなってきました。

 

メガ大家も「振り切ってさらに拡張できるメガ大家」と「中途半端な規模感で進退に迷い始めているメガ大家」の二極化が進むと思われます。

 

今、リスクが一番高いのは「不動産投資」しか収入源がない方々です。

 

専業としてプロの不動産投資会社を経営をしている方はまだ拡張していくと思います。

 

しかしサラリーマンを不動産投資でリタイアした方々は第2、第3の収入源を確保していないと厳しい時代が来ると思います。

 

逆にサラリーマンで初心者のかたはチャンスです。すでに収入源が確保されている中でのプラスアルファでの「不動産投資」は期待ができます。

 

そして間違った不動産と欲張りな投資計画さえ立てなければ、堅実な不動産投資による「資産形成」と安定した「私的年金」を作ることができます。

 

2020年 サラリーマンが目指すべき堅実な不動産投資
  • 不動産投資は「じっくり」「ゆっくり」と行う
  • 頭金をしっかり入れて購入する
  • 資産性の高い不動産を購入する
  • 利回りだけで地方の不動産物件を購入しない
  • 「短期売却」前提での不動産を購入しない
  • キャッシュフローは浪費しない
  • キャッシュフローは再投資のみ利用する
  • 不動産投資以外での収入源を確保する
  • 不動産投資だけで「アーリーリタイア」は絶対にしない

「華やかな不動産投資」から「堅実で真面目な不動産投資」への転換期です。

 

不動産会社も金融機関も華やかな「不動産投資」をするほうが儲かるに決まっています。ただ彼らのために「不動産投資」をしている訳ではありません。

 

自分の未来のために「不動産投資」をしていることを絶対に忘れてはいけません。