築古アパートでの不動産投資、築何年が限界か

築古アパートは築何年まで持つのか

不動産投資で初心者が始めるには「新築」か「築古」かは意見が分かれるところです。キャッシュフローを考えるのなら「築古アパート」という意見もあれば、サラリーマンが負担なく始めれるのは「新築アパート」という考え方もあります。

 

結局のところ購入する人の目的や属性によって異なると思います。必ずしも築古アパートだから必ず成功するとは限りませんし、新築アパートだから失敗するとも言い切れません。

 

それでも築古アパートを推奨する人は多いと思います。不動産投資の目的という点からすれば、「お金を得る(儲かる)」ことができなければ意味がありません。

築古アパートのメリットとは

この目的を達するには築古アパートは適していると言われています。それではどのようなメリットが挙げられるのでしょうか。

築古アパートのメリット
  • 価格が安い
  • 利回りが高い
  • 投資金額を回収しやすい
  • 短期でローン完済できる
  • 家賃が安定している(下がり幅が少ない)
  • 短期間での原価償却ができる
  • リフォーム次第では利回りを上げられる

何はともあれ物件が金額が安いことにつきます。地方であれば融資で借入をすることなく、現金で購入できる物件もあります。結果利回りが高い傾向なのでキャッシュフローが得られやすいのです。

 

また家賃も周辺の相場に対して下限になっている場合が多いので安定しています。リフォームをすることで家賃を上げて利回りをさらに上げることも可能です。

 

不動産投資の最大のメリットである「家賃収入を得ること」をより多く得られる可能性が高い物件なのです。

築古アパートのデメリットとは

しかしながら、築古アパートにもデメリットがあります。キャッシュフローとしての魅力がありますが、同時に難易度の高い物件であることは間違いありません。

築古アパートのデメリット
  • 金融機関の融資を受けづらい
  • リフォーム費用がかかる
  • 修繕費がかさむ
  • 空室率が高い
  • 家賃が低いため入居者の属性が高くない
  • 売却しづらい

購入時に空室が多く想定利回りが高い物件でもリフォームなどオーナーの腕次第では入居対策もできますが、手間がかかる物件です。

 

中には自分でDIYをする方もいるようですが、日曜大工もしたことがないサラリーマンであれば難易度が高いと思います。また業者に丸投げという選択肢もあるかと思いますが、これも経験がないと相場感が分からず、法外な請求がかかる場合もありえます。

 

一番難易度があるのは「売却」です。サラリーマンが購入することが難しいということであれば、このような物件を購入できるのは熟練した不動産投資家か不動産業者に限られてきます。

 

そのようなプロも同然の方々しか売れないとなると色々な部分を指摘して値踏みをされることを前提に交渉しないといけません。 それなりの時間とコストを要することを覚悟しておかないといけません。

 

資産を入れ替えをする際にはかなり綿密な計画をしないと結果、購入時より高く売れなく損失で終わる可能性もあります。

築古アパートは築何年くらい持つのか

売却が難しいとなると少しでも長く持ち続けることになります。長く持ち続けるのに築何年くらいまでは利用できるのでしょうか。

 

銀行が融資を決める基準としている法定耐用年数では、木造アパートは22年とされています。「耐用年数」とは、法的に減価償却年数の元になる回数(年数)を決めたものです。

 

木造が22年しか持たないというわけではありません。現に築25〜30年でも現役で稼働しているアパートもたくさんあります。大事に修繕などしていけば築50年くらいは利用できるのではないかと思います。

 

しかし築25〜30年という物件は注意すべき年代でもあります。レオパレスの施工不良アパートが出始めた頃と重なります。  レオパレスの中古物件を購入することはないにしろ、時代背景的にコストカットが優先されて、木造アパートが品質的にも良くない時代だった可能性があります。

 

間取りも横長の一般的なアパートで壁も薄く、断熱材がよくなかったり窓も二重窓のような構造でなかったりとスペック的には見劣りしているかと思います。

 

この状態をリカバーすべくリフォームできたとしても限界があります。築古が故に我慢しなくてはいけない部分が出てくるのです。

新築アパートは耐久性のある物件を購入すべき

そうなると最新の部材や仕様を活用している新築アパートを購入した方が長期的には安定します。

 

築古アパートは体力的にも精神的にも20〜30代の若い世代の方が向いています。リフォームや修繕などのトラブルにも対応できれば、将来の不動産投資を拡張していくとしても良い経験値になるのではないかと思います。

 

40代〜50代と生活も落ち着いた世代は、敢えて苦労をする可能性が高い築古アパートを選択しなくても良いのではないかと思います。

 

キャッシュフローが欲しいのは理解できますが、40〜50代はどこまで必要なのかも分かっている世代でもあります。お金だけではない価値観も持っているのであれば新築アパートで長期的にストレスが少ない不動産投資という選択も賢明かと思います。

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