不動産購入には現金は必要
不動産投資の融資は以前厳しい状態であります。過去が緩すぎたという意見もあり正常化されていう見方もあります。
何れにせよ不動産投資を始めるには多額の現金が必要になっているのは変わりのない事実です。
不動産投資も対象となる物件の種類がたくさんあります。
やみくもに頭金を貯めれば良いというわけではありません。当然、現金があるには越したことがないですが、貯金の全てを投資するのは賢明ではありません。
不動産投資の対象によって頭金が異なる
不動産投資に対象となる物件の種類がたくさんあります。
・築古戸建（地方）
・中古ワンルームマンション
・中古ファミリーマンション
・中古シェアハウス
・中古一棟アパート
・中古一棟マンション
・新築ワンルームマンション
・新築ファミリーマンション
・新築シェアハウス
・新築一棟アパート
・新築一棟マンション
ざっと挙げてみましたが、この種別に対して、一棟とつくものであれば物件自体が持つ戸数によって規模が変わってきます。
購入金額として数百万円から数億円規模まで価格帯も幅広く揃っています。
これから不動産投資を始めたい人であれば、現金で購入できる築古戸建という手段もあります。地方都市であれば数百万円で購入できるものもあります。
また会社員の方であれば同じ数百万円を持っているのであれば、頭金にして小規模の中古一棟アパートを購入するという選択肢もあります。
初心者が比較的購入しやすいと思われる種別の物件に対して、最低限必要なお金をまとめてみました。※あくまでも個人的な見解です。
| 築古戸建（地方） | 300～500万円 | ※現金購入を想定 |
| 新築ワンルームマンション | 100～300万円 | |
| 中古ワンルームマンション | 300～500万円 | |
| 中古一棟アパート | 500〜1000万円 | |
| 新築一棟アパート | 1000〜1500万円 | |
| 中古一棟マンション | 1500〜2000万円 |
融資が必要な頭金は、比較的条件のよかった地方銀行などでも購入額の2〜3割は必要されていますので、数年前に状況に比べて不動産投資を始めるハードルは確実に上がっていると思います。
まずは500万円を目標にする
頭金なので見せ金ではなく実際に利用するお金になります。貯金額全てを投資するのは利口ではないので貯金の1/3程度は残しておいたほうが良いと思います。
不動産投資を100万円でもできなくはないですが、キャッシュフローの金額や不動産の資産化の進み具合を考えると投資した割にはリターンが少ないと思います。
対象としては新築ワンルームマンションしかないかと思います。
不動産投資の書籍などで300万円を目安にしている場合もあるようですが、現時点ではそれでも厳しくなっているので500万円は使っても大丈夫な資金を確保しておいた方が良いかと思います。
そうすると現金で購入する築古戸建かまたは中古区分ワンルームマンション（条件によっては2戸）が対象になってきます。
中古区分ワンルームマンションは、初めて不動産投資でリスクも少なく経験をしていくのであれば良い対象かと思いますが、大きな収益は見込めません。
アパートを購入するなら1,000万円は必要
ワンルームを購入するだけでは物足りないと考えるのであればアパートなど複数の戸数があるアパートないしマンションを購入することになります。
初心者の方であれば、500万円も用意できたとしても今の融資環境では少し厳しいかもしれません。数年前であれば500〜600万円あれば5,000万円位の物件は購入できていたと思います。
不動産投資の実績がない初心者であれば5,000万円のアパートでも、金融機関から1,000万円を用意してくださいと言われてしまうと思います。
いきなり1,000万円となると用意できる人は限られてしまうかもしれませんが、初めてアパートを購入するには、金融機関から返済能力があると評価されるためにも最低限必要になってしまっているようです。
頭金を出すことは無駄ではない
不動産の頭金は掛け捨ての生命保険の支払いのように無駄になっているわけではありません。少なくとも土地代の一部として資産化されているのです。
「もったいない」「無駄」という訳ではないこと理解すべきです。
お金が土地に変わったと思っておけば、購入する不動産にもよりますが、長期的には損をしているわけではないと思います。
何れにしても今から不動産投資を始めるには500万円〜1,000万円を支払いすることを前提に検討しなくてはいけません。