賃貸アパート大手「株式会社レオパレス21」が今月9日発表した2018年9月中間連結決算は、純損益が58億円の赤字（前年同期は94億円の黒字）だった。アパートの施工不良の補修に伴う引当金など特別損失が拡大したことが大きく響いたかたちになりました。
会社の歴史としては前身となる会社が1973年に設立され、1985年から都市型アパート「レオパレス21」の本格的販売開始から大躍進をとげました。30年以上にわたりアパートを販売してきた実績は、今の不動産投資を拡張する基礎の一つになっていたと思います。
革新的だったレオパレスアパート戦略
バブル経済真っただ中に「レオパレス21」は有名タレントを起用したCM戦略が功を奏して、当時地方に住んでいた方々にも「都内に住むとこのようなロフト付きのアパートに住めるのか」と誰もが憧れを抱くような印象だったのを覚えています。
アパート発売当初には取ることが当たり前だった「敷金」をゼロにする戦略が入居者も自由に住み替えができるシステムあり大ヒットしました。以降も今では標準化したサービスとしてインターネット無料や備え付の家具家電などがあり、入居者が手軽に借りることができるオリジナルの施策を開発してきました。
またアパートオーナーは基本は土地を持っている方になり、企画、設計や建築から物件管理まで全てをワンストップでレオパレスに委託する仕組みもパッケージ化されており、ブランディングとして「レオパレス○○」という物件名に統一されています。
そうすることで入居者募集をする際にも、アパート名だけでレオパレス物件だとわかるほうが前述のサービス内容を説明しなくても良いので、一石二鳥となっておりました。
負の遺産が大きすぎたアパート
しかし、その急拡大による成長により「質の悪い安普請」のアパートが増えてしまったことが今回の施工不良につながったかもしれません。「レオパレスは壁が薄い」「退去時にお金がたくさんかかる」など入居者からの評判がインターネット上でも目立つようになり、空室も増えてきています。
地方で土地を持っているオーナーですら利回りが7～9％程度の水準と聞きます。サラリーマンで土地無し状態からオーナーになったという話は聞いたことがないですが、土地、建物を両方購入すれば決して儲かる不動産投資ではないと思います。おそらく建築費が通常の2倍近く掛かっているのではないかと推測します。
また、アパート経営をする上でのセールスポイントであった「サブリース」も積極的に提案をしてきました。しかし内容は新築当初家賃から２割、3割下落も当たりまえのサブリース契約になっています。さらに現在も施工不良により募集をとめているアパートもあります。オーナーからすればたまったものではありません。
「かぼちゃの馬車」「TATERU」と新興のアパート会社の不祥事が目立っていますが「レオパレス」問題は歴史があるだけに根深い内容になっています。内情に詳しい不動産関係者からは最近はまともな会社に成りつつあったが、過去の負の遺産が大きすぎるとのことでした。
一連の報道や世間の評判により会社の存続に響くかどうかはわかりませんが、最近参加した不動産投資家であればまずは接触をもたない会社にはなったと思います。
